3 estrategias para administrar la propiedad de alquiler

Si una propiedad de alquiler no se gestiona correctamente, caerá en ruinas. Afortunadamente, hay varias formas diferentes de administrar la propiedad para que se ajusten a las necesidades de todos los propietarios. Puedes ser completamente práctico, o puedes decidir externalizar todo. Aquí hay tres estrategias de gestión para cada propietario potencial que considere que mantendrá su propiedad en alto, ejecutando y generando ingresos.

3 estrategias para administrar la propiedad de alquiler

Antes de que pueda seleccionar la estrategia correcta para usted, debe comprender todas las diferentes áreas de una propiedad de alquiler que deben administrarse. Las responsabilidades de gestión de un arrendador se pueden dividir en tres secciones:

1. Gestión de inquilinos
2. Administración de mantenimiento e inspecciones de la propiedad
3. Gestión de finanzas

1. Gestión de inquilinos

Esta es la parte de la administración de propiedades de alquiler que es más inmediata y más obvia. Sin embargo, ser un propietario exitoso implica mucho más que solo recoger el alquiler. Tienes que administrar:

• Colección de alquileres: Establecer fechas de vencimiento. Cobrar alquiler cada semana o mes. Establecer tarifas tardías y períodos de gracia. Lidiar con el alquiler no remunerado.
• Contratos de arrendamiento: Verificar ese arrendamiento incluye todos los términos legales requeridos por la ley de inquilinos del propietario de su estado. Asegurarse de que el arrendamiento esté actualizado con la versión más reciente de la ley. Gestión de arrendamiento de arrendamiento y fecha de finalización de todos los inquilinos.
• Proyección del inquilino: Vacante publicitaria. Configuración de citas. Verificación de información sobre aplicaciones. También puede determinar si ciertos inquilinos son un buen ajuste.
• Mudarse: Firma de contratos de arrendamiento. Repasar reglas, requisitos y regulaciones. Recolectar depósito de seguridad y alquiler del primer mes. Caminar y observar la condición actual de la unidad de alquiler.
• Mudarse: Verificar ese término de arrendamiento ha terminado. Verificar la condición de la unidad de alquiler para cualquier daño. Comenzando el proceso para encontrar un nuevo inquilino para un apartamento.
• Quejas del inquilino: Quejas de fildeo. Configurar un plan de juego para solucionar el problema.
• Solicitudes de reparación: Respondiendo a las solicitudes rápidamente. Priorizar la importancia de la reparación. Hacer la reparación usted mismo o contratar a alguien para que lo haga.
• Desalojos del inquilino: Enviar avisos requeridos legalmente del inquilino antes del desalojo. Presentar el desalojo con el tribunal. Preparación de su evidencia que respalda la razón del desalojo.

2. Administración de mantenimiento e inspecciones de la propiedad

La segunda parte principal de la administración de propiedades de alquiler es la propiedad en sí. La estructura física debe mantenerse para la salud y la seguridad de los inquilinos. Su compañía de seguros también puede requerir ciertas partes de la estructura, como el techo, para cumplir con ciertos estándares o se negarán a asegurar la propiedad.

• Mantenimiento: Cortando el cesped. Recogiendo hojas. Palear nieve. Sacando la basura. Manteniendo todas las áreas comunes limpias. Asegurarse de que los inquilinos tengan acceso al agua corriente en todo momento y calentar en el invierno. Fijar fugas de techo, fugas de fontanería, baldosas agrietadas, pasamanos sueltas, mechones de puertas o ventanas defectuosos.
• Inspecciones: Tendrá que lidiar con las inspecciones de la ciudad e incluso de su prestamista y compañía de seguros. Las inspecciones de la ciudad son para asegurarse de que su propiedad esté siguiendo ciertos códigos de salud y seguridad. El prestamista y la compañía de seguros inspeccionan la propiedad para asegurarse de que la propiedad valga la cantidad que prestan o la cantidad que la aseguran.

3. Gestión de finanzas

La tercera parte de la gerencia con la que tendrá que lidiar cuando posee una propiedad de alquiler involucra las finanzas. Necesita entender cuánto dinero vendrá cada mes y cuánto dinero sale.

• Pago de renta: Cuánto cobra en alquiler cada mes.
• Pago hipotecario: Lo que paga cada mes en su hipoteca.
• Seguro: Cuánto paga para asegurar su propiedad.
• Impuestos: Cuáles son sus impuestos a la propiedad anuales.
• Utilidades: Si los inquilinos no son responsables de pagar por servicios públicos, cuánto son cada mes las facturas de agua, gas y electricidad para la propiedad.
• Tarifas/multas: Tarifas Es posible que deba pagar por las inspecciones de la propiedad o los costos judiciales. Multas inesperadas por problemas de mantenimiento en la propiedad.

3 Estrategias de gestión de alquileres

Ahora que comprende las diversas áreas de una propiedad de alquiler que deben administrarse, puede determinar cómo desea administrar estas áreas. Hay tres enfoques principales:

1. Gestión de bricolaje
2. Mitad hazlo tú mismo/mitad subcontratación
3. Gestión de subcontratación por completo

1. Gestión de bricolaje

En este enfoque de gestión, usted es responsable de todo, por lo tanto, bricolaje. Usted es el que está cobrando alquiler, palear nieve y presentar sus impuestos.

Pros

• Control total: Como propietario de una propiedad de alquiler, usted es propietario de un negocio. Cuando lo haces todo tú mismo, sabes lo que está sucediendo en todas las partes de tu negocio.
• Consciente de los problemas rápidamente: Dado que tiene su mano en todas las partes de la administración, puede ver de inmediato cuando ocurre un problema. Desafortunadamente, debido a que está a cargo de todas las cosas en su propiedad, es posible que no pueda abordar este problema de inmediato.

Contras

• Falta de conocimiento: Es imposible ser un experto en todo. Si hubiera contratado a un contador para que presente sus impuestos, en lugar de hacerlo usted mismo, el contador podría haber atrapado varias deducciones de las que no estaba al tanto de. Si hubiera contratado a un abogado para preparar su contrato de arrendamiento, en lugar de preparar su propio contrato de arrendamiento, el abogado podría haber incluido ciertas leyes de inquilinos del propietario estatal que pasó por alto. Si había contratado a un profesional para instalar el techo de su propiedad, en lugar de instalarlo usted mismo, es posible que no haya tenido que lidiar con una fuga de techo.
• Abrumador: Ser todo para todas las personas puede volverse demasiado. Dado que está asumiendo la responsabilidad de todo, puede ser más propenso a cometer errores.

Mejor para

• Propietarios con un pequeño número de unidades de alquiler.
• Los propietarios que anteriormente tenían negocios.
• Propietarios con experiencia previa en la gestión de alquileres.
• Propietarios que quieren control.

2. Mitad hágalo usted mismo/mitad subcontratación

En este enfoque para administrar la propiedad de alquiler, administra las áreas en las que siente que tiene experiencia y luego externaliza las áreas con las que no se siente tan cómodo o simplemente no tiene el deseo de administrar.

• Ascendentes de asuntos legales

Como ejemplo, puede decidir externalizar cualquier problema de gestión de alquiler que involucre asuntos legales.Es posible que se sienta bien al administrar las finanzas de la propiedad, el mantenimiento diario y las quejas de los inquilinos, pero son muy incómodos cuando se trata de problemas legales. En este caso, puede contratar a un abogado para manejar cualquier problema legal que surja. Esto podría incluir la redacción de su contrato de arrendamiento para que cumpla con todas las leyes de inquilinos del propietario de su estado y manejar todos los desalojos de inquilinos.

• Problemas de mantenimiento de subcontratación

En este escenario, contrataría a un personal de mantenimiento o superintendente de construcción para que se ocupe de todos los problemas de mantenimiento, pero manejaría todas las demás obligaciones de gestión usted mismo.

Pros

• Libera el tiempo: Si no está haciendo todo, tendrá más tiempo, período. Cómo usas este tiempo depende de ti. Puede apreciar más tiempo con su familia o puede usar este tiempo para encontrar oportunidades de inversión adicionales.
• Tener expertos: Estás renunciando al control a otros que con suerte saben más que tú en un área determinada.

Contras

• Confiar en los demás: Estás confiando en que estas personas saben lo que están haciendo y que tienen en mente tus mejores intereses.

Mejor para

• Propietarios con un número creciente de unidades de alquiler.
• El propietario promedio.

3. Gestión de subcontratación por completo

En esta estrategia de gestión, usted es dueño de la propiedad, pero no desea ser un gerente práctico. Siente que su fortaleza está en la selección de la propiedad, no administrar las operaciones diarias. Contratará un administrador de propiedades o una empresa de administración de propiedades. Las compañías de administración de propiedades pueden manejar todo, incluida la detección de inquilinos, la mudanza del inquilino, la recolección de alquileres, el mantenimiento y las reparaciones, el traslado del inquilino y el desalojo de los inquilinos.

Pros

• Libertad de dolores de cabeza diarios: No tendrá que enviar las llamadas telefónicas a las dos de la mañana que el vecino de al lado está tocando su música demasiado fuerte. Usted será responsable del mínimo, pero las decisiones de las que es responsable generalmente serán las decisiones más importantes, como dar el OK para comenzar un desalojo de inquilinos.

Contras

• Costoso: Los administradores de propiedades costarán decenas de miles de dólares al año. Cuantas más unidades de alquiler tengas, más costará.
• La mala gestión puede destruir su negocio: Estás poniendo tu negocio y, por lo tanto, tu sustento, en las manos de otra persona. Será muy difícil encontrar a alguien que se preocupe por su éxito y fracaso tanto como usted. Debe asegurarse de detectar a fondo cualquier gerente potencial y tener una estrategia de salida clara si las cosas salen mal.

Mejor para

• Propietarios que viven lejos de sus alquileres.
• Propietarios con una gran cantidad de propiedades de alquiler.
• Inversores inmobiliarios con inversiones diversificadas.