Calcular el rendimiento de primer año sobre el patrimonio para las inversiones inmobiliarias

Muchos inversores inmobiliarios participan en múltiples propiedades y usan apalancamiento en sus compras. Al decidir sobre la viabilidad de una inversión, una de las medidas utilizadas es el rendimiento esperado del capital en el primer año.

Si dos propiedades son similares, la que producirá el mejor rendimiento de primer año puede ser la mejor inversión a corto plazo. Para averiguarlo, debe determinar el flujo de efectivo después de los impuestos (CFAT). Para este ejemplo, asumiremos un CFAT de $ 11,000. El efectivo invertido en la adquisición de la propiedad, por ejemplo, como pago inicial, representa la siguiente pieza de la ecuación. Digamos que el comprador dejó $ 170,000. Luego debemos dividir el CFAT por el efectivo invertido para calcular el rendimiento de la equidad:

$ 11,000 / $ 170,000 = .065 o 6.5% 

Puede usar una calculadora financiera inmobiliaria para verificar las matemáticas para este y otros cálculos al comprar una propiedad. 

Alquiler de la inversión de propiedades es una gran herramienta para generar riqueza. El inversor de propiedades de alquiler quiere dos cosas principalmente: 1) flujo de caja positivo mensual, y 2) apreciación de valor y capital. 

Tendencias de alquiler de propiedades

La demanda de viviendas de alquiler ha estado creciendo al igual que las rentas y en 2018, más personas en la U.S eran inquilinos que los propietarios. Se espera que esa tendencia continúe. Los Millennials, los compradores de viviendas por primera vez más probables, están retrasando el inicio de las familias y la propiedad de vivienda porque todavía están pagando niveles récord de deuda de préstamos estudiantiles después de graduarse en una recesión que estancó sus ganancias.

El mayor desafío ahora es encontrar gangas, especialmente si busca propiedades listas para alquilar. A medida que aumenta la demanda de alquiler, es posible aumentar los alquileres, lo que resulta en un mejor flujo de caja.

Flujo de caja y beneficios

La inversión inmobiliaria tiene algunas ventajas que no se otorgan al mercado de valores o al inversor del mercado de bonos. Los intereses hipotecarios, los impuestos y el seguro son deducibles contra los ingresos por alquiler. También son deducibles gastos operativos como reparaciones, mantenimiento, recolección de basura, agua y alcantarillado, tarifas de gestión, impuestos, seguros y más,

La Ley de recortes y empleos de impuestos (TCJA), que entró en vigencia para el año fiscal 2018, impone restricciones a los intereses deducibles para los propietarios de viviendas. Sin embargo, estos cambios no afectan los bienes inmuebles de alquiler, a menos que esté ocupado por el propietario. Todavía hay una cancelación anual de depreciación calculada más de 27.5 años. Además, el TCJA permite hasta el doble de la deducción de la Sección 179 en el primer año, si estas deducciones no crean una pérdida neta en la inversión. El intercambio diferido de impuestos 1031 se puede utilizar para impulsar los impuestos sobre las ganancias de capital si se siguen las reglas para vender una propiedad con ganancias y rodar el dinero en otra propiedad.

El pago de la equidad y la deuda

La historia ha demostrado que a la larga, las probabilidades son que el valor de una propiedad aumentará. A medida que paga su hipoteca, también está construyendo capital, eso significa que cuando decide que es hora de vender, también debe haber una recompensa en ese fin.