Análisis de mercado comparativo en bienes raíces

Cuando trabajan con los vendedores para determinar un precio de listado o con compradores para verificar el valor antes de las ofertas de compra, los agentes inmobiliarios hacen lo que se conoce como análisis de mercado comparativo o una CMA.

Al ir a los registros de propiedades vendidos, el profesional de bienes raíces selecciona recientemente propiedades vendidas que son similares a la propiedad de sujeto y en el mismo área geográfica. Al comparar estas propiedades y ajustar las diferencias de características, se realiza una estimación de valor para la propiedad sujeta. Sin embargo, un profesional inmobiliario exhaustivo hará un segundo CMA diferente para un vendedor o un comprador.

Una segunda CMA exhaustiva incluiría comparaciones con propiedades similares actualmente listadas en el área. Se utilizaría el mismo proceso, pero con las propiedades listadas actualmente. Esto permitiría una evaluación de la competencia actual y podría conducir a un aumento o disminución en la estimación basada en las propiedades vendidas.

Calidad de selecciones comparables

La precisión de una CMA para determinar el valor de mercado es la selección de las mejores propiedades comparables. Tres agentes que eligen incluso uno diferente comparable de tres o cuatro usados ​​pueden encontrar algunas valoraciones muy diferentes. Esto sucede mucho cuando un vendedor está comprando un agente de listado. Obtienen una estimación de valor de varios agentes y están sorprendidos por las diferencias. Desafortunadamente, a menudo el que les da el número más alto es el que obtiene la lista, y por lo general, no es un buen número.

Hay varias cosas a considerar al elegir comps:

• Cuando la propiedad se vendió: las ventas más de dos o tres meses en el pasado no son buenas composiciones, especialmente en los mercados de rápido movimiento. Cuanto más recientes son las ventas, menos probabilidades de que el mercado se haya movido lo suficiente como para hacer que los precios vendidos de las propiedades sean irrelevantes en el momento de la CMA.
• Donde se encuentra la propiedad: la mejor situación es que la casa está en la misma subdivisión. Eso no es posible en muchos casos, por lo que la siguiente consideración es localizar las composiciones en el mismo vecindario o área general. Cuando no puede obtener composiciones adecuadas de esa manera, las casas muy similares en subdivisiones similares en otras partes de la ciudad pueden ser el único recurso disponible.
• Características de la casa: cuando se trata de la cantidad de dormitorios, baños, los pies cuadrados de la casa, el tamaño del lote y otras características de la casa, las casas comparables deben ser lo más similar posible. Es raro, excepto en grandes subdivisiones de cortador de galletas, que obtendrá todas estas cosas para comparar exactamente.

Calidad de los ajustes

Ese último elemento anterior nos lleva a una discusión de cómo compensamos nuestro cálculo de las diferencias en las estructuras. Hacemos ajustes, al igual que los de los tasadores, para ajustar los precios vendidos de las viviendas comparables para que coincidan mejor con nuestra propiedad sujeto. 

En otras palabras, si tenemos una casa de 3 dormitorios y 2 baños con un garaje adjunto de dos autos y 2100 pies cuadrados de la sala de estar, intentaremos encontrar tres o cuatro composiciones con todas esas características iguales. Sin embargo, rara vez lo haremos, por lo que tendremos que hacer ajustes a sus precios vendidos.

• Digamos que una composición solo tiene dos dormitorios. Debemos suponer que se habría vendido por más dinero con tres, por lo que agregaremos algo de dinero a su precio de venta real para ajustarlo a haber tenido tres habitaciones. Lo mismo ocurre con baños y espacios de garaje.
• Si es al otro lado, digamos tres baños cuando nuestro sujeto casa solo tenía dos, entonces restamos el valor de un baño del precio vendido en nuestro ajuste.
• No necesitamos hacer nada con los pies cuadrados hasta que hagamos nuestro cálculo final.

Una vez que hayamos ajustado nuestras casas comparables, los precios vendidos, dividimos cada precio vendido por sus pies cuadrados para obtener el precio vendido por pie cuadrado. Promedios para nuestras tres o más comps para obtener un valor promedio por pie cuadrado. Luego, simplemente multiplicamos eso, por los metros cuadrados de nuestro sujeto en el hogar para obtener nuestro valor de mercado actual estimado.

Allí tienes el panorama general de hacer un CMA, pero querrás cavar y aprender más y practicar antes de hacerlos para los clientes.