Obtener una certificación de inundación o certificación de inundación en una propiedad

Una certificación de inundación, a veces llamada certificador de inundación en bienes raíces, es un documento que establece el estado de la zona de inundación de bienes inmuebles. Los mapas de inundaciones de la Agencia Federal de Manejo de Emergencias (FEMA) se examinan utilizando la dirección o las coordenadas geográficas de la propiedad. Un proveedor de certificación de inundación puede certificar, según la ubicación de la propiedad en el mapa, ya sea que esté situado en una zona de inundación.

Cuando un prestamista está involucrado 

Cuando se financia una propiedad, el prestamista debe tener un recurso para certificaciones de inundación para realizar esta tarea en las compras. Luego se cobra la tarifa al comprador en los artículos de la serie 800 en la declaración de liquidación de HUD-1. El prestamista está protegiendo su activo de préstamo mediante la verificación del riesgo de daño o pérdida por inundaciones. No necesariamente impide un préstamo si la propiedad está en riesgo, pero generalmente se requeriría un seguro federal de inundaciones. 

Los mapas de inundaciones de FEMA están disponibles en línea, así como a los proveedores de certificaciones de inundación en línea.

Cuando no hay una situación de ejemplo de prestamista

En general, no hay problema con la autoridad o empresa emisora, o el informe cuando un prestamista está involucrado en la transacción. Pero en la práctica como agente de bienes raíces, puede encontrarse con una situación en la que debe ayudar a los propietarios de su vivienda a contratar para una certificación de inundaciones para que pueda enumerar o vender su propiedad.

En un ejemplo, el profesional de bienes raíces tenía un cliente que compraba tierras con efectivo para construir casas de especificaciones, que luego enumeraría con el corredor. Debido a que se construiría una casa en una parcela de tierra que estaba bordeada por un Arroyo, necesitaban registrarse en la certificación de inundaciones desde el principio porque afectaría la construcción. El constructor/vendedor sintió que preferiría cuidar cualquier problema de inundación en la fase de construcción para poder producir una casa que satisfaga a los prestamistas.

El cliente y el corredor discutieron la situación y decidieron que el corredor ordene una certificación de inundación que podría llevarse al condado para poder obtener un permiso de construcción. Esto tenía que hacerse antes de que la construcción pudiera comenzar. 

Requisitos de certificación

En general, solo es necesaria una dirección para obtener una certificación de inundación de una empresa certificada, pero en la situación del constructor, esta era una pieza recientemente subdividida de tierra de alto desierto y no había una dirección cercana aceptable cercana. El corredor, por lo tanto, contactó a un topógrafo para averiguar cómo se podría lograr un certificado de inundación. El topógrafo informó que la compañía de certificaciones de inundación aceptaría un conjunto de coordenadas GPS, pero solo si se determinaran a través de un método aprobado.

El "método aprobado" era obtener dos lecturas GPS. Se requirió uno en una intersección importante mapeada de calles o carreteras a la que podría referenciar la compañía de certificaciones de inundaciones. El otro se tomaría en el lote en sí, y la compañía podría orientar adecuadamente la propiedad en el mapa de inundación.

El corredor tomó las lecturas, una de pie en medio de una carretera ocupada y la otra en el lote. El formulario de certificación de inundación fue completado y enviado. La certificación llegó rápidamente, afirmando que el lote no estaba en la llanura de inundación de 100 años. Esto debería haber sido suficiente porque sería el formulario presentado ante el condado para emitir el permiso de construcción.

Desafortunadamente, el empleado de la oficina del condado no estaba satisfecho. Ella dijo: "He caminado a la distancia de la losa propuesta del arroyo, y es en la zona de inundación. No me importa lo que diga la certificación de inundación!"

La moraleja de la historia 

Afortunadamente, el proyecto no fracasó, pero el cliente incurrió en un costo adicional de varios miles de dólares para elevar la losa de la propiedad para acomodar estar en una zona de inundación. Lo interesante es que cuando se terminó la casa y llegó un comprador, su prestamista ordenó un certificado de inundación y el lote fue no en una zona de inundación. 

A veces solo tienes que ir con el flujo burocrático.