El control del uso de la tierra con códigos y permisos de zonificación

Tres elementos básicos están involucrados en el control del uso de la tierra. Los municipios desarrollan planes maestros para el uso de su tierra, tráfico, áreas comerciales y residenciales, escuelas comunitarias y parques. Los códigos de zonificación, las leyes u ordenanzas se desarrollan para especificar qué usos de la tierra y tipos de edificios se permitirán en ciertas áreas.

Finalmente, los permisos de zonificación se utilizan como una herramienta para hacer cumplir esas ordenanzas y permisos deben otorgarse para todos los usos y estructuras.

Houston-la ciudad sin la palabra "z"

Houston es la única ciudad importante en la U.S. sin ordenanzas de zonificación. Nunca ha tenido ordenanzas de zonificación. Puede suponer que la situación sería bastante horrible allí como resultado. Esperaría encontrar un alto aumento en un pequeño vecindario de casas unifamiliares, elevándose sobre ellas y borrando el sol. O puede haber un campo de tiro en interiores ubicado entre un hogar de ancianos y un centro de guardería. 

Pero ninguna de estas situaciones se encuentra en Houston. Se parece bastante a la mayoría de las otras ciudades que has visitado. 

No es que haya cero control del desarrollo. Es solo que el control no se logra en Houston en las mismas formas de zonificación geográfica de otras ciudades. Las restricciones de escritura se utilizan como un método de control. Los códigos de construcción que restringen cuán cerca pueden estar ciertos usos de estructura para las áreas residenciales han ayudado a mantener algunos usos comerciales fuera de las áreas residenciales.

Es difícil argumentar que no hay zonificación perjudicial para el desarrollo porque Houston tiende a demostrar todo lo contrario. Los desarrolladores tienen mucha más latitud en Houston, aunque no se les da rienda suelta de ninguna manera. Con restricciones de escritura, códigos de construcción y uso de restricciones relacionadas con las propiedades circundantes, Houston tiene lo mejor de ambos mundos.

Los desarrolladores pueden construir o convertir nuevas estructuras o instalaciones existentes a menudo con solo variaciones de código menor. Un ejemplo podría ser convertir un centro comercial cerrado en un centro de actividades para personas mayores o al revés. La zonificación lo haría prácticamente imposible, pero Houston simplemente querría que el nuevo uso cumpla con la seguridad y el uso de ordenanzas.

Una pequeña historia 

¿Por qué Houston se encuentra solo entre las principales ciudades al no tener zonificación?? La carta de la ciudad requiere que el tema de instituir la zonificación se ponga a un voto popular. No puede ser simplemente el resultado de una decisión del consejo municipal. 

Los proponentes lograron que la zonificación votara en 1948, pero falló. Lo mismo sucedió nuevamente en 1962 y 1993. La gente simplemente no lo quería o creía que era necesario porque Houston se estaba balanceando sin ningún problema importante.

Esto no quiere decir que haya nunca han sido problemas. De vez en cuando, los desarrolladores comerciales y de gran altura se ponen demasiado densos en su colocación de estructura. Los edificios más tarde estaban demasiado juntos para ampliar las carreteras o tratar con los requisitos de servicios públicos.

En respuesta, se promulgaron restricciones de retroceso, espacio de estacionamiento y buffers alrededor de edificios grandes en lugar de zonificación. La diferencia es que estas restricciones no están relacionadas con la geografía. Todos están relacionados con la proximidad de los edificios entre sí y con sus usos. 

Houston ciertamente no ha sufrido el enfoque diferente que se necesita porque el desarrollo siempre ha sido robusto. La ciudad mantiene una tasa de crecimiento manejable pero agresiva. No siempre es un problema ser diferente.