Una negociación de ejecución hipotecaria real con el banco

Este proceso de negociación de la vida real paso a paso detalla la experiencia de un comprador que trata con un banco para la compra de una propiedad de ejecución hipotecaria. El banco compró el préstamo en un paquete separado del prestamista original, o al menos el que lo había estado reteniendo cuando ocurrió el incumplimiento.

Las negociaciones tomaron un poco más de una semana y media, y el banco parecía ignorar intencionalmente los problemas de la casa que estaban tratando de descargar. Pero, al final, el comprador triunfó porque no renunciaron y tomaron todos los factores en consideración.

Los hechos de ejecución hipotecaria

El valor de la casa fue de entre $ 225,000 y $ 300,000 en mejores tiempos. El precio de lista original del banco era de $ 179,000. La oferta del comprador se realizó seis meses más tarde cuando la casa figuraba en $ 119,900.

La casa necesitaba un nuevo sistema séptico en un lote que era demasiado pequeño para un campo de lixiviación en un área con leyes ambientales muy estrictas. Se esperaba que el proceso para recibir la varianza de los tanques de retención tomara de 30 a 45 días, con un resultado que no estaba garantizado.

El banco era muy claro que no haría representaciones sobre la condición, y no pagaría ninguna reparación.

La oferta del comprador

El comprador recibió algunas estimaciones iniciales de estadio para el trabajo séptico antes de hacer la primera oferta. No había otras ofertas sobre la mesa en ese momento, aunque la casa se mostraba un poco. Parecía estar en condiciones sorprendentemente buenas, requiriendo la adición de un calentador para la ocupación inmediata si el séptico era correcto.

El comprador ofreció $ 108,000 con un 20% de descuento, dependiendo de la concesión de la varianza séptica y el vendedor que pagó $ 10,000 por instalación séptica antes de cerrar. El prestamista del comprador requirió que.

La casa era un robo al precio de venta total, incluso si el séptico tuviera que ser reemplazada después de cerrar a expensas del comprador. Pero el comprador no tenía suficiente efectivo para hacerlo, por lo que el vendedor tuvo que hacerlo o al menos tuvo que financiarse al precio. 

Elementos de contención

El banco solo utilizaría formularios de contraoferta, reiterando cada elemento de negociación en cada. Los formularios parecían estar generados por computadora.

El banco quería una fecha de cierre demasiado pronto para garantizar que la varianza pudiera aprobarse a tiempo y el séptico instalado antes de cerrar. Quería $ 100 al día del comprador si pasaba esa fecha "sin culpa del vendedor."

La primera contraoferta del banco declaró que no pagaría una encuesta, pero acreditaría al comprador $ 1,500 por sus costos de cierre. No ofreció pagar nada hacia la instalación séptica. El mostrador estaba al precio de lista total de $ 119,900.

Las negociaciones

Las negociaciones se centraron en el precio de venta, el costo séptico, los costos de encuesta/cierre y la cláusula de daños por daños de $ 100 por día hasta el cierre hasta el cierre. Cada contador del Comprador solicitó más y eliminará cualquier pago de daños.

El resultado

Al final, se necesitó algo de creatividad para hacer el trato, pero se hizo. El comprador hizo una contraoferta final y el banco regresó con un ok.

El precio de venta sería de $ 120,500, aunque el comprador había bajado el banco hasta $ 112,000 durante el proceso. El vendedor pagaría una tarifa inicial de $ 1,500 para realizar el proceso de varianza séptica, así como $ 10,000 por un nuevo sistema séptico y $ 500 para los costos de cierre del comprador. Y la fecha de cierre se extendió.

Cómo ocurrió eso?

El comprador consiguió que el banco tomara el acuerdo y desembolse $ 12,000 enviando el mostrador final con el precio de venta aumentado de $ 112,000 con casi ninguna otra concesiones.

Ese es un precio de venta neto de $ 108,500, pero el comprador no necesitaría ningún efectivo que no sea el 20% para el pago inicial y otros costos de cierre. Fue una gran oferta para el comprador, que cerraría en una casa que estaba lista para mudarse más de $ 50,000 en capital inmediato.

Nunca renunciar

El punto es nunca dejar de fumar con un banco. Mientras sigan regresando con las contraincuentes, haces lo mismo. En algún momento, llegarás a un trato, y podría ser mejor de lo que esperabas.