Tipos de arrendamiento de bienes raíces comerciales

Un buen partido del propietario/inquilino en bienes raíces comerciales requiere un contrato de arrendamiento que beneficie a ambos lados. Los propietarios necesitan ingresos del alquiler y tienen que controlar los costos para asegurar una ganancia. Los inquilinos quieren anular sus costos de alquiler lo más cerca posible para administrar sus propias ganancias y pérdidas.

Un negocio minorista puede tener factores estacionales u otros que influyen bastante en las ventas en el transcurso de un año, y estas empresas requieren arrendamientos que se adapten a eso. Las empresas de fabricación, industriales o intensivas en máquinas son usuarios de servicios públicos pesados, y también tienden a ser más difíciles en la estructura e instalaciones. Las oficinas con un flujo comercial constante prefieren pagar de la misma manera que los arrendamientos residenciales. 

Los arrendamientos residenciales son mucho más simples: el inquilino generalmente paga su alquiler y sus propios servicios públicos, con la excepción de alcantarillado y tal vez agua o basura. Pero hay muchas más consideraciones en arrendamientos comerciales. Una variedad de arrendamientos puede adaptarse a una o más situaciones para acomodar la naturaleza del negocio.  

01 de 04

El arrendamiento bruto

El arrendamiento bruto es similar en muchos sentidos a un arrendamiento de servicio completo, lo que generalmente involucra al propietario que recoge el costo de casi todos los gastos operativos, con la posible excepción de la transmisión de teléfonos y datos. 

Un contrato de arrendamiento bruto puede adaptarse a un abogado, consultor o contador porque es una cantidad mensual fija y posiblemente el pago de servicios públicos, pero no otros gastos, como el mantenimiento u operación del edificio.

Sin embargo, esto no quiere decir que los costos no pasen a estos inquilinos. Los costos adicionales a menudo se denominan "factor de carga."El alquiler sería sustancialmente menor si este factor de carga no se incluyera.

El factor de carga suele ser un porcentaje de costos asociados con el mantenimiento de áreas comunes, como un lobby, y el porcentaje es acorde con el porcentaje del edificio general que el inquilino ocupa como sus propias instalaciones. 

02 de 04

El contrato de arrendamiento de triple red

Un arrendamiento triple neto (NNN) requiere que el inquilino pague una parte significativa de los gastos de la operación. Este tipo de arrendamiento ayuda al propietario al fijar los costos, pero los inquilinos no les gusta, especialmente con propiedades más antiguas.

Un contrato de arrendamiento neto triple es diferente y separado de un arrendamiento neto doble, que generalmente solo requiere que el inquilino paga la alquiler de la base más los impuestos y el seguro. El contrato de arrendamiento neto triple agrega un tercer costo: mantenimiento. Un "contrato de arrendamiento absoluto" es el extremo y que generalmente pasa la responsabilidad financiera de todo el edificio al inquilino.

Algunas empresas, como talleres de reparación de automóviles y las principales plantas de fabricación, son usuarios de servicios públicos pesados, y estos pueden ser inquilinos costosos para un propietario. La mayoría de los propietarios prefieren un contrato de arrendamiento neto triple en este caso. Las partes podrían estar de acuerdo en un contrato de arrendamiento neto modificado si el inquilino se reúne. 

03 de 04

El contrato de arrendamiento neto modificado

También a veces denominado arrendamiento bruto modificado, el contrato de arrendamiento neto modificado es un compromiso entre un arrendamiento bruto y un contrato de arrendamiento neto triple. Puede ser bastante útil para ayudar a los propietarios e inquilinos a estructurar los términos de arrendamiento que funcionan para ambos.

Los inquilinos generalmente pagan solo el alquiler base en el primer año, luego un porcentaje de los costos operativos en los años siguientes. Esto puede ser particularmente beneficioso para las nuevas empresas que necesitan un año o más para lograr la rentabilidad. 

04 de 04

El contrato de arrendamiento porcentual

Un contrato de arrendamiento porcentual generalmente requiere que el inquilino salga de alquiler de la base más un porcentaje adicional de volúmenes de ventas mensuales. Los arrendamientos porcentuales se ejecutan comúnmente en los puntos de venta minoristas de centros comerciales.

La ubicación y la naturaleza del negocio pueden tener un impacto dramático en el porcentaje de alquiler. Por ejemplo, el dueño de una tienda de Navidad no ganará tanto dinero en el verano como en noviembre y diciembre. Este inquilino preferiría los pagos de bajo arrendamiento en meses lentos y estaría dispuesto a pagar más cuando el dinero fluya. 

No es blanco y negro

Nada dice que no puede tratar de negociar una variación de uno de estos arrendamientos con su posible arrendador o inquilino. Su contrato de arrendamiento puede ser cualquier cosa que desee que sea, y los términos satisfactorios a menudo se pueden marcar con una o más variaciones.