Voltear una casa que sea su residencia principal

Comprar casas que necesitan reparaciones o renovaciones y luego venderlas generalmente se conoce como "voltear casas."Como estrategia de inversión, rara vez se hace con casas donde el inversor realmente reside, pero ese puede ser un enfoque viable. Como cualquier cosa, hay grandes aspectos en este tipo de estrategia, y hay desafíos que deben considerarse.

• Haciendo solo un pago de la hipoteca

• Evitar el impuesto sobre las ganancias de capital

• No necesita apresurarse para maximizar las ganancias

• Reducir los gastos con equidad del sudor

• Esperando dos años para evitar un impuesto sobre ganancias de capital

• Viviendo en una zona de construcción

• Haciendo que las nuevas renovaciones tengan un aspecto vivido

• Necesita moverse nuevamente cuando se completen las renovaciones

Pros

Hay varios beneficios al voltear una casa en la que vive.

• Una hipoteca y evite llevar costos: Por lo general, cuando compra bienes raíces como inversión, está comprando una propiedad además de la propiedad en la que ya vive. En este lanzamiento tradicional del hogar, usted sería responsable de pagar todos los costos de transporte de la propiedad. Suponiendo que necesita financiamiento para la propiedad, estos costos de transporte incluyen pagos mensuales de hipotecas, impuestos a la propiedad, seguros, servicios públicos, mantenimiento de la propiedad, comisiones de bienes raíces y costos de cierre. Tiene estos gastos en la propiedad Flip y también es responsable de pagar estas mismas facturas en su residencia principal. Si decide vivir en una casa que está tratando de voltear, solo debe preocuparse por un conjunto de gastos.
• Sección 121 Exclusión: Puede evitar pagar el impuesto sobre las ganancias de capital si vive en la propiedad durante al menos dos de los últimos cinco años después de haber comprado la propiedad. Cuando vende su casa, puede evitar pagar impuestos por $ 250,000 de ganancias de capital si está presentando como individuo o $ 500,000 de ganancias de capital si está casado y presenta conjuntamente.
• Menos presión para vender rápidamente: En una propiedad de propiedad tradicional, el objetivo es comprar, renovar y vender rápidamente. En este escenario, puede ser muy estresante cuando no puede encontrar un comprador porque usted aún es responsable de pagar la hipoteca y otros gastos en la propiedad. Si vive en la casa que está tratando de voltear, no tiene estos gastos secundarios para considerar. La línea de tiempo más larga también puede permitirle buscar gangas sobre los materiales de renovación y los precios del contratista. Los contratistas pueden tener una temporada lenta, por lo que estarán más dispuestos a darle un mejor precio si puede realizar el trabajo en ese momento. Dado que no hay tiempo de tiempo, también tiene tiempo para comprar para obtener el mejor precio de los materiales.
• Equidad de sudor: Es posible que pueda aumentar aún más su potencial de ganancias haciendo parte del trabajo usted mismo en lugar de contratar a otros para hacerlo. Deberá consultar con su municipio local para determinar qué proyectos se le permite legalmente tomar usted mismo y qué proyectos deben completar un profesional con licencia. Algunos gobiernos locales permiten que los propietarios trabajen como electricidad y fontanería, y otros permiten que este trabajo sea realizado solo por un profesional con licencia. Incluso si completa el trabajo usted mismo, es probable que tenga que pagar una determinada tarifa y obtener un permiso. Las regulaciones de permisos varían según los códigos de construcción locales y estatales. Por ejemplo, algunas ciudades requerirán que obtenga un permiso para colocar una cerca alrededor de su propiedad, mientras que otras no.

Contras

Hay varias desventajas a considerar al voltear su residencia principal.

• Debe esperar al menos dos años para vender: Un inconveniente importante de vivir en una casa que intenta voltear es tener que esperar al menos dos años desde la fecha en que ha comprado la propiedad para venderla. Si vende la propiedad antes de haber vivido en ella como su residencia principal durante dos años, deberá pagar impuestos sobre las ganancias de capital que haya obtenido en la propiedad. El mercado inmobiliario puede cambiar muy rápidamente. No poder poner la casa a la venta cuando el mercado inmobiliario está caliente puede costarle grande. En bienes raíces, incluso esperar un par de meses podría ser la diferencia en decenas de miles de dólares en posibles ganancias.
• Viviendo a través de la renovación: Otro negativo a tener en cuenta es que vivirá en una zona de construcción, y puede volverse muy estresante. Tener contratistas en su espacio de vida personal puede envejecer muy rápidamente. Es posible que tenga que lidiar con problemas como no tener baños o duchas que funcionen, tener que mudarse de la casa durante una semana mientras los pisos se lijan y se manchan y luchan con contratistas o proveedores cuando un trabajo no se hace correctamente, tomando también largo, o se entregaron los materiales incorrectos.
• Puede dañar la casa: Cuando vive en la propiedad e intenta voltearla con fines de lucro, corre el riesgo de dañar las renovaciones que ha realizado. Las paredes recién pintadas pueden ensuciarse rápidamente, los mostradores de mármol pueden comenzar a grabar, y las puertas del gabinete pueden dejar de cerrar correctamente. Si tiene mascotas, puede comenzar a ver marcas de garras en sus pisos de madera dura recién terminadas.
• Empiece a diseñar por usted mismo: Cuando estás renovando un flip, quieres apelar a las masas. Un posible problema de vivir en un flip es que puede comenzar a diseñar el hogar para usted, y su estilo puede no atraer a todos. También es más probable que gaste demasiado porque usará esa cocina o baño hasta que se venda la casa. Es posible que desee el mármol de Calacatta más caro sobre el mármol de Carrara, mientras que el usuario final puede no saber la diferencia.
• Poner el trabajo: Vivir en una casa que está renovando puede llevarlo a posponer el trabajo real. Saber que no puede vender la casa durante al menos dos años puede hacer que patea la lata en el camino. Luego puede encontrarse en un crujido tratando de completar múltiples proyectos semanas antes de poner la propiedad a la venta.
• Tienes que moverte: Suponiendo que pueda vender la propiedad, tendrá que encontrar otro lugar para vivir. Moverse es estresante, y puede ser aún más estresante si está tratando de encontrar otra gran oferta en un hogar y hacer otra residencia principal.