Preparar su propiedad de alquiler para la venta

Del mismo modo que tenía que tomar ciertos pasos cuando compró su propiedad de alquiler, también debe hacer ciertos preparativos cuando desee poner su propiedad de alquiler a la venta. Prepararse y prepararse de su propiedad le ayudará a brindarle la mejor oportunidad de vender su propiedad rápidamente y por un dólar superior. Estos son los pasos que debe tomar antes de poner su propiedad en el mercado.

Papeleo

Informe de ingresos y gastos: Debe asegurarse de tener toda su información financiera en orden antes de poner su propiedad de alquiler a la venta. La preparación de un informe de ingresos y gastos le dará, y cualquier comprador potencial, una mejor imagen del valor de su propiedad.

Ingreso: Incluido en este informe de ingresos y gastos, querrá registrar todos los ingresos recibidos por la propiedad mensualmente y anual. Esto podría incluir los pagos mensuales de alquiler de los inquilinos, así como cualquier alquiler adicional de los espacios de estacionamiento, el uso o los pagos de las secadoras y los pagos si tiene la suerte de tener una valla publicitaria o una torre de teléfonos celulares en su propiedad.

Gastos: El informe de ingresos y gastos también debe incluir el dinero que gasta para el año. Esto podría incluir:

• Impuestos de propiedad
• Pagos de seguro
• Cargos de agua y alcantarillado: si usted es responsable de los servicios públicos.
• Cargos de electricidad: si usted es responsable de los servicios públicos.
• Cargas de gas: si usted es responsable de los servicios públicos.
• Cargos de petróleo: si usted es responsable de los servicios públicos.
• Mantenimiento: la mayoría de los inversores y/o agentes inmobiliarios estimarán un porcentaje para el mantenimiento. Tradicionalmente, esta cantidad es el cinco por ciento de los ingresos operativos brutos. Los costos de mantenimiento variarán según el tamaño de la propiedad, la edad de la propiedad y el monto del espacio exterior. Puede incluir cosas como costos de paisajismo, costos para reparar o reemplazar accesorios desactualizados o falsos, cerraduras de puertas, ventanas, baldosas agrietadas, fugas de fontanería, fugas de techo o barandillas tambaleantes.
• Costos de vacante: la mayoría de los inversores también representarán un factor de vacante. Dependiendo del tipo de propiedad, puede esperar que este número sea entre el cinco y el diez por ciento de los ingresos operativos brutos. Los costos de vacantes pueden incluir costos para comercializar la propiedad, como colocar anuncios para su alquiler y costos para mantener la propiedad, como impuestos y seguros.

Recopilar documentos relacionados con ingresos, gastos y administración de propiedades

Artículos del informe de ingresos y gastos: Antes de poner a la venta su propiedad de alquiler, querrá encontrar las copias impresas de los artículos que ha incluido en el informe de ingresos y gastos. Querrás reunir estas declaraciones del año anterior. Esto puede incluir todas las facturas de servicios públicos, extractos de seguro, impuestos a la propiedad, pagos de hipotecas, pagos de alquiler, costos de mantenimiento, etc.

Debe escanear todos estos recibos en la computadora para que también tenga una copia digital de ellos. Esto facilitará enviar un artículo a un comprador potencial, un abogado o un agente de bienes raíces si se solicita ya que ya lo tendrá disponible electrónicamente.

Copias de todos los arrendamientos aplicables: Querrá reunir las copias de todos los contratos de arrendamiento para los inquilinos actuales. Esto se utilizará para verificar el pago actual del alquiler, así como la duración del arrendamiento.

Lista de cualquier mejoras recientes a la propiedad: Debe reunir una lista de cualquier mejoras que haya realizado a la propiedad en los últimos años. Por ejemplo, ¿ha puesto un techo nuevo, reemplazado el horno o renovado la cocina?? También querrá incluir la fecha aproximada que se realizó el trabajo y posiblemente el valor aproximado de la mejora.

En su lista de mejoras, querrá agregar adjetivos descriptivos. Por ejemplo, en lugar de decir, una cocina renovada, puede ser más atractivo decir, una cocina renovada, que incluye gabinetes de estilo gris, granito blanco y biselado biselado.

Además, también debe encontrar cualquier prueba del trabajo que se haya realizado. Esto podría ser copias de facturas, contratos para el trabajo u otros recibos.

A menudo, el agente inmobiliario usará esta lista de mejoras al armar los detalles de la lista de su propiedad. Por lo tanto, esta lista debe ser lo más minuciosa posible.

Copias de cualquier permiso: Lo primero que querrá hacer es asegurarse de que no haya permisos abiertos en su propiedad. Dependiendo de su ciudad, puede hacer esta solicitud en persona, por teléfono o en línea. Esto se conoce como una solicitud de registros públicos abiertos.

Si hay permisos abiertos en la propiedad, es probable que deba cerrarlos antes de la venta. Deberá determinar qué trabajo debe completarse, contratar a un contratista con licencia para completar el trabajo, luego hacer que un inspector de la ciudad salga y verifique que el trabajo se haya realizado para codificar para que puedan cerrar el permiso.

Debe reunir u obtener copias de todos los permisos para cualquier trabajo que se haya completado en la propiedad. Su ciudad debería poder proporcionarle copias de todos los permisos registrados para la propiedad.

Determinar potencial de ganancias

Debe evaluar sus finanzas para obtener un estadio de béisbol de cuánto dinero podría ganar si vende su propiedad.

1. ¿Cuánto le debe en su hipoteca?? ¿Tienes alguna sanción por pago anticipado??

2. Conozca los costos de cierre de los que será responsable durante la venta de su propiedad. Esto podría incluir un impuesto de transferencia de bienes raíces en la venta, la comisión de bienes raíces en la venta, las tarifas de grabación y los honorarios de abogados.

3. Sepa cuál es su base de impuestos para la propiedad para que sepa cuánto en los impuestos va a debe. Hable con su contador para determinar cuál es su base de impuestos.

En general, su base serán todos los gastos que han entrado en la propiedad que no se canceló en un año determinado, como el precio de compra, los costos de cierre y las mejoras, menos cuánto ha descrito en depreciación a lo largo de los años.

4. Sepa cuál es el valor aproximado de mercado de su propiedad. Debe encontrar dos o tres propiedades comparables que se hayan vendido en su área en el último año. Puede usar estos números para tener una idea aproximada del rango de precios en el que su propiedad debe estar vendiendo.

5. Tome el valor aproximado de mercado de su propiedad, menos la cantidad que le queda en su hipoteca, menos los costos de cierre de la venta de su propiedad para determinar cuánto dinero se alejaría en la venta.

6. Luego debe determinar cuánto dinero debe en los impuestos sobre las ganancias de capital. Para hacer esto, tomará el precio de venta de su propiedad menos la base de impuestos que ha calculado. Esta cantidad determinará lo que debe por los impuestos a las ganancias de capital. Asegúrese de hablar con su contador porque puede haber escenarios en los que se aleja con muy poco dinero en la venta, pero debe significativamente más en los impuestos de las ganancias de capital debido a las cancelaciones de depreciación tomadas durante la propiedad de la propiedad.

Mantenimiento

Mantenimiento diferido: Antes de la venta, querrá que su propiedad se vea lo más buena posible. Este es el momento de abordar los problemas de mantenimiento que ha estado posponiendo. Esto puede incluir pintar áreas comunes, mejorar el paisajismo o el atractivo de la acera, la fijación de inodoros o goteos menores en grifos.

Mejoras de capital: También debe determinar si vale la pena completar cualquier mejorza de capital antes de la venta. ¿La mejora producirá un rendimiento mayor de lo que cuesta?? Por ejemplo, ¿puede poner un techo nuevo en la propiedad por menos de la tasa de mercado??

¿Tiene sentido invertir más dinero en la propiedad?? Si no realiza tales mejoras, ¿reducirá la posibilidad de venta?? ¿Un techo malo, la cubierta podrida o los agujeros en las paredes disuadirá a alguien de comprar la propiedad??

Consejos generales

Notificar a los inquilinos: Cuando su propiedad de alquiler está realmente en el mercado, los posibles compradores deberán poder ingresar al menos una unidad de alquiler cuando estén viendo la propiedad. Por lo tanto, tendrá que determinar cómo y cuándo notificará a los inquilinos que está poniendo la propiedad a la venta. Dependiendo del tamaño de su propiedad, es posible que no tenga que notificar a todos los inquilinos de su intención de vender la propiedad. Solo tendrá que notificar a los inquilinos cuyos apartamentos desea mostrar a los posibles compradores.

A veces, los inquilinos temen cuando escuchan que la propiedad está subiendo a la venta. Les preocupa ser desplazados cuando se venda. También les preocupa cómo un nuevo propietario administrará la propiedad. Algunos inquilinos también utilizarán esto como una oportunidad para desahogarse contra el propietario para problemas razonables e irrazonables, así que tenga cuidado al dejar que los inquilinos interactúen con posibles compradores.

Llenar cualquier vacante: Antes de la venta, idealmente tendrá una ocupación del 100 por ciento en su propiedad. Si tiene una vacante, no corte las esquinas para intentar llenar la vacante rápidamente. Asegúrese de seguir su proceso de detección completo. 

Si su propiedad no se vende rápidamente, estará atrapado con cualquier inquilino que coloque en la propiedad. Tampoco desea colocar a los inquilinos problemáticos en la propiedad que pueden dañar la propiedad en un momento en que necesita verse mejor. Es mejor tener una unidad vacante que una que esté ocupada con un mal inquilino.

Entrevista a los agentes inmobiliarios: Deberá encontrar un agente de bienes raíces para enumerar su propiedad de alquiler con. Si ya tiene un agente de bienes raíces con el que ha trabajado en el pasado y se siente cómodo, entonces está listo.

De lo contrario, deberá entrevistar a varios agentes inmobiliarios. Es importante buscar agentes inmobiliarios que se especialicen en el tipo de propiedad y el área en la que está vendiendo. Es posible que las casas o condominios unifamiliares no necesiten a alguien tan especializado, pero para una multifamiliar, una propiedad minorista, una propiedad de uso mixto u otras inversiones más únicas, desea buscar a alguien que tenga éxito vendiendo el tipo de propiedad que está tratando de vender. Piense en el mismo de la misma manera que los abogados se especializan en ciertas áreas como el divorcio, la apelación fiscal o el derecho corporativo.

Cuándo ponerlo en el mercado

Las propiedades de inversión no siguen las mismas reglas que la venta de residencias principales a los propietarios de viviendas. El mercado inmobiliario normal es más fuerte en la primavera, ya que las familias están tratando de ingresar a sus nuevas casas antes del nuevo año escolar.

En general, puede poner una propiedad de inversión a la venta en cualquier época del año. Puede ver una actividad más baja alrededor de las vacaciones o en verano.