4 cosas a tener en cuenta antes de comprar una propiedad de alquiler

Comprar una propiedad de inversión implica una investigación y evaluación exhaustivas. Quieres darte la mejor oportunidad de hacer una buena inversión. Aquí hay cuatro criterios que debe ver antes de comprar su próxima propiedad de alquiler.

La ubicación de la propiedad es clave

No puede cambiar la ubicación de una propiedad, por lo que es una de las cosas más importantes a considerar al evaluar una inversión potencial. Por ejemplo, hay varios beneficios de comprar una propiedad de ingresos cerca de una universidad. La teoría es que siempre habrá nuevos estudiantes que buscan vivienda, los padres de los estudiantes a menudo pagan el alquiler y a menudo puede cobrar un alquiler más alto debido a la conveniencia del área y una mayor demanda de apartamentos.

Características de ubicación a considerar:

• ¿Es urbano, suburbano o rural??
• ¿Qué tan lejos son las necesidades como las tiendas de comestibles, las compras, el transporte, las escuelas y el hospital??
• Visualice el tipo de inquilino que querría vivir allí: familias, personas mayores, personas solteras, clase media, etc.
• ¿Hay una gran demanda de alquileres en el área??
• ¿Qué tan justo es de su residencia principal??- Si está lejos, tendrá que tener en cuenta los costos de viaje de los viajes y los costos de oportunidad de la pérdida de productividad.
• Es el establo del vecindario, en expansión o en declive?- ¿Hay muchas propiedades vacantes o hay muchas construcciones nuevas??
• ¿Ves una oportunidad para el crecimiento en el futuro??- Por ejemplo, se está construyendo una nueva línea de ferrocarril que se conecta con una ciudad importante, o una nueva compañía se está mudando al área y creando nuevos empleos. Estos pueden aumentar drásticamente la conveniencia de la ubicación.

Ejecutar los números

Conozca su presupuesto:

• ¿Cuánto dinero puede poner en esta inversión??
• ¿Cuánto estás dispuesto a perder??
• Si necesita fondos adicionales, de dónde los obtendrá?
• ¿Cuánto necesitarás para pedir prestado??- ¿Cuál será el pago mensual de su hipoteca y la tasa de interés??

Determinar el valor de la propiedad:

• Solicite las hojas reales de ingresos y gastos para la propiedad. Si no hay disponibles ninguno, asegúrese de predecir razonablemente los costos operativos.
• Calcule el ingreso operativo neto (NOI) para la propiedad.
• ¿Cuál es la tasa de vacantes estándar para su área??
• ¿Cuál es el alquiler proyectado para la propiedad??
• ¿Qué costaría el seguro??
• ¿Cuánto cuestan los impuestos??
• ¿Qué costará el mantenimiento anual de la propiedad??
• ¿Ha determinado la tasa de capitalización de su mercado (tasa de capitalización)? Si no tiene conocimiento de la tasa de capitalización de su mercado, un corredor de bienes raíces local generalmente puede proporcionar esta información.
• Una vez que haya determinado la tasa de límite, ahora puede dividir el NOI por la tasa de tapa y obtener el valor actual de la propiedad.
• ¿Ha realizado un análisis de mercado comparativo (CMA)??
• ¿Cuáles son las casas comparables en el área que se vende para? Ya sea que esté comprando una propiedad de alquiler o que busque voltear una casa, querrá asegurarse de que no esté pagando en exceso la propiedad.

Hacer una lista de las reparaciones necesarias

¿Con qué reparaciones te sientes cómodo??

• ¿Desea una propiedad que solo necesite reparaciones cosméticas, como una capa de pintura y una alfombra nueva, está bien con una cantidad moderada de trabajo o se siente cómodo con una rehabilitación intestinal que incluye plomería nueva, electricidad, pisos, paredes, etc.)

¿Puede pagar las reparaciones necesarias??

• El costo de las reparaciones variará mucho dependiendo de si puede hacerlo usted mismo o si necesita contratar a alguien más para que lo haga.
• Los costos laborales más en ciertas partes del país que en otras.
• El costo de los materiales depende del valor de la propiedad. Necesitará materiales de mayor calidad para una propiedad de un millón de dólares que una de cincuenta mil dólares.
• Las reparaciones siempre costarán más de lo que ha planeado. El presupuesto y el tiempo estimado de finalización a menudo. No solo pagará más por la reparación real, sino que pagará costos de financiación adicionales, llamados "costos blandos", para pagar la hipoteca, los impuestos a la propiedad y el seguro en la propiedad vacante mientras se completen estas reparaciones adicionales.

Comprender el mercado inmobiliario actual

Intentar voltear una McMansion durante una recesión no será la empresa más fácil. En una recesión, comprar una propiedad embargada para alquilar a los inquilinos podría ser una mejor apuesta para el éxito. Si compra esa McMansion y tiene el dinero para mantenerlo durante siete años hasta que pueda venderlo con ganancias, entonces, sí, puede ser una buena inversión. ¿Está buscando comprar y vender rápidamente o está planeando una estrategia de participación a largo plazo?.

Otra cosa a ver cuando compra una propiedad es su valor de reventa. Los activos altamente deseables son aquellos que se pueden comprar y vender fácilmente independientemente del mercado. Siempre están en demanda. Piense en ellos como necesidades, como el pan y el agua.

La gente no necesita una casa con una piscina enterrada y una sala de proyección de TV. La gente necesita una casa con un baño limpio y un techo fuerte. Desea que su propiedad apele a la mayor cantidad de personas para que tenga la mayor cantidad de posibles inquilinos y compradores.