Guía de enmiendas y apéndices de contratos inmobiliarios

Dos términos que han sido utilizados incorrectamente por algunos agentes y corredores de bienes raíces son el anexo y la enmienda. Aunque ambos pueden modificar el contenido o los términos de un contrato de bienes raíces o un acuerdo de compra, es una cuestión de cuándo lo hace lo que dicta lo que se usa.

La adición

Usted es un agente de bienes raíces que está preparando un contrato de compra o un acuerdo para sus clientes compradores. Están comprando una casa con el deseo de colocar una oficina de práctica legal en el hogar en la residencia. En el momento de la presentación de la oferta, no está claro de los documentos en la mano si las ordenanzas locales permitirán este cargo legal en la residencia.

En este caso, puede preparar un apéndice al contrato que indica que la compra depende de la verificación de la satisfacción de los compradores de que pueden tener la oficina legal en el hogar. La clave para el uso del anexo es que se hace parte de la oferta original enviada y si la oferta es aceptada, será parte de los términos acordados.

Las leyes contractuales y los contratos comunes de la planta de la fuente utilizadas por los agentes inmobiliarios difieren en el estado. Sin embargo, cuando se permiten complementos, y casi siempre lo son, se pueden usar para casi cualquier propósito para aclarar y requerir un acuerdo sobre los elementos que no son parte del contrato principal.

El comprador puede agregar un anexo para que la propiedad se encueste completamente en lugar de aceptar una solución de compañía de título menor como un informe de ubicación de mejora. Esto podría deberse a que el comprador tiene planes para la propiedad que requerirá una encuesta completa y está tratando de aprovechar su negociación para obtener uno gratis.

Otras adiciones comúnmente utilizadas son formularios de divulgación y requisitos especiales de inspección. En Nuevo México, por ejemplo, el apéndice de inspección séptica acompañó a cada contrato para una casa con un sistema séptico. También hubo una divulgación estatal al comprador sobre los sistemas sépticos incluidos también por separado.

A veces no se requieren ciertas adiciones, pero están disponibles o sugeridas. Si es algún tipo de divulgación del consumidor y no es necesario, ¿por qué no usarla, ya que está proporcionando más información a su cliente que los ayuda a través del proceso y puede reducir sus riesgos?.

La enmienda

Ha aceptado el acuerdo de compra, todas las partes han firmado y está avanzando hacia el cierre. Una encuesta aparece una cerca invasora construida por un vecino. Los compradores desean que la cerca se moviera antes de cerrar para eliminar el problema. Si esto se debe hacer parte del acuerdo, entonces el contrato debe ser enmendado. La clave aquí es que ya tenemos un acuerdo, firmado y sellado. Este es un cambio, por lo que una enmienda.

Estos tipos de situaciones, comúnmente relacionadas con las inspecciones, a menudo se manejan como formas de objeción y luego formularios de resolución. Es posible que no tengan una enmienda en el título del formulario, pero el efecto de incluirlos los hace enmiendas, ya que cambiarán los acuerdos básicos en el contrato.

Digamos que la inspección séptica aparece que el campo de lixiviación es demasiado pequeño y no cumple con las regulaciones actuales. El comprador objetaría y exigiría que el vendedor corrija esto a su costa antes de cerrar. Si el vendedor está de acuerdo, o si negocia algún acuerdo de pago, esto se convierte en una enmienda del contrato, incluso si no se titula "Enmienda"."

Las enmiendas a los términos originales del contrato firmado son muy comunes. Pueden relacionarse con problemas de título, condición de propiedad y corrección de problemas, el descubrimiento de problemas en la solicitud de seguro e incluso evaluaciones. Digamos que la evaluación llega en unos pocos miles de dólares más bajos que el precio de compra acordado.

En este punto, tenemos una negociación completamente nueva. El comprador querrá que el vendedor reduzca el precio al valor tasado, pero tal vez el vendedor no está de acuerdo y quiera más pago inicial del comprador. Pueden llegar a un acuerdo en algún lugar en el medio para salvar el trato. Si lo hacen, el contrato se modifica y la transacción continúa.

Solo trate de no parecer poco profesional y hacer que la compañía de títulos o un abogado señalen que usó un formulario de enmienda cuando debería haber sido un anexo o al revés. Conozca la terminología de nuestro negocio, especialmente las cosas legales.

La información contenida en este artículo no es asesoramiento fiscal o legal y no es un sustituto de dicho consejo. Las leyes estatales y federales cambian con frecuencia, y la información en este artículo puede no reflejar las leyes de su propio estado o los cambios más recientes en la ley. Para obtener asesoramiento fiscal o legal actual, consulte con un contador o un abogado.