Cómo hacer un análisis de mercado comparativo (CMA)

Si es nuevo en el negocio inmobiliario o es nuevo en el área, obtenga ayuda. Una CMA no es solo matemáticas comparativas. Se requiere un conocimiento profundo de la dinámica de las ventas de propiedades en el área específica para emitir juicios basados ​​en los datos presentados. "Real Estate Is Local" es una cita bien conocida porque es cierto, y debe aprender todo sobre su mercado local.

En otras palabras, debe saber algo sobre su mercado y por qué las casas en un área se venden de manera diferente y a precios más altos o más bajos que las casas comparables en otra área. Simplemente comparar números sin saber sobre los vecindarios y las propiedades puede ser un desastre. La actividad más importante en una CMA es la elección de propiedades comparables.

Cuidadosamente recolectado propiedades comparables

Al seleccionar propiedades que considere comparables a la propiedad de su sujeto, las consideraciones importantes incluyen:

• Estadísticamente, las ventas muy por encima o muy por debajo de la mayor parte del grupo son sospechosos. Es probable que haya razones válidas para la divergencia. Si tiene suficientes composiciones recientes, tire el camino demasiado alto y demasiado bajo ventas de precios.
• Asegúrese de que pueda justificar las compensaciones no utilizadas. Si decide que un comparable no es apropiado, tenga una buena razón. Si su cliente le pregunta por qué no usó un hogar determinado, querrá poder responder con sinceridad y justificar sus acciones.
• Tire de propiedades comparables del área de la propiedad de sujeto o lo más cerca posible. Si es imposible encontrar suficientes composiciones en el mismo vecindario, entonces puede ser necesario usar algunos de un vecindario similar en otra parte de la ciudad.
• Use comparables vendidos que no son demasiado viejos. Manténgase en un marco de tiempo lo más actualizado posible. En mercados rápidos, esto es fácil, pero no tanto cuando las ventas son lentas. Si tiene que regresar más de dos o tres meses, probablemente necesite hacer algunos ajustes subjetivos durante el período largo. No es fácil, ya que realmente no hay regla sobre cómo hacerlo con precisión.
• Cuando la cantidad lo permita, use solo tipos de construcción similares. Un ejemplo podría ser que la propiedad de su tema sea una casa de un solo piso y muchas de las composiciones son dos historias. Con nuestro envejecimiento de la población, muchas personas mayores buscarán una casa de un solo piso, por lo que podría tener más demanda.

Ajustar el valor para las diferencias de propiedad

Al comparar propiedades similares, siempre hay diferencias. Asegúrese de ajustar la estimación de valor de su propiedad de su tema para sus diferencias con las propiedades comparables:

• Agregar o restar el valor de la diferencia en el tamaño del lote o la superficie de la superficie.
• Haga lo mismo para las diferencias de características, como dormitorios, baños, garaje, etc.
• Mire las diferencias financieras que podrían haber influido en el precio de venta. El financiamiento del vendedor a veces puede dar como resultado un precio más alto pagado por una propiedad que no está relacionada con su verdadero valor. Recuerde que estas deben ser transacciones de "longitud del brazo". No debe haber situaciones especiales, ventas familiares, ventas de angustia, etc.

Un análisis actual del mercado competitivo

Un informe completo y detallado a su perspectiva/cliente de listado no puede completarse sin un análisis de mercado similar de las propiedades enumeradas y compitiendo con su hogar en ese momento. La recomendación de su precio de lista se puede modificar hacia arriba o hacia abajo dependiendo de cuántas casas se enumeran en el área en ese momento y sus precios de lista.

Saber que algunas de las composiciones más vendidas más altas provienen de períodos con un inventario muy bajo, podría hacer que modifique el precio de la lista un poco a la baja si el mercado actual tiene un inventario significativamente más alto. En la otra dirección, si hay menos casas disponibles, es posible que pueda ajustar su precio de venta al alza.

Resultados que se muestran en un formato fácil de entender

Esta no es una promoción para "bonita". Hay soluciones de software para casi cualquier sistema MLS que produzca informes de aspecto muy pulido para el análisis de mercado comparativo. El valor está en los datos y su interpretación. No permita que el brillo de la "presentación" asumiera una mayor importancia que la selección e interpretación de los datos.