Ley de la agencia de bienes raíces cómo se crea la agencia

Agencia expresa

La agencia expresa es creada por un acuerdo oral o escrito entre el director y el agente. Indica su intención expresa para este estado de representación.

En bienes raíces, la agencia normalmente es creada por un acuerdo de listado por escrito con un vendedor o un acuerdo de agencia de compradores con un comprador. Algunos estados permiten acuerdos verbales, pero la mayoría no.

Agencia implícita

También es posible crear una relación de agencia con las acciones de las partes. Esto se llama agencia implícita. Si un agente inmobiliario asume responsabilidades que normalmente son las de un agente pero no han firmado un acuerdo de agencia, aún puede ser considerada una agente a través de la agencia implícita. Por el mismo token, si el cliente le pide al agente asesoramiento o acciones que normalmente son las de la agencia, entonces se podría crear una agencia implícita.

Algunos estados han creado una legislación específica que establece que ninguna agencia puede existir sin un acuerdo de agencia escrita. Esto ayuda a evitar la agencia implícita accidental.

No se convierta en un agente dual no revelado

En los estados que no han descartado la agencia implícita, si tiene un estado de representación de la agencia con su cliente de listado, tenga cuidado con lo que hace si está trabajando con un comprador interesado en esa lista. Primero, necesitaría revelar el estado de la agencia al comprador y luego no realizar tareas que impliquen que usted también es su agente.

La forma en que se hace principalmente hoy

Mi licencia se cuelga en Nuevo México, pero también he tenido licencias de corredores en Texas y Colorado en el pasado. Muchos estados ahora tienen documentos y divulgaciones que respaldan "corretaje de transacciones", o llamados por otros nombres, la representación de un comprador o vendedor sin "agencia."El término agente inmobiliario rara vez significa que ya en estos días.

Entonces, puedo tomar un listado y no ser un agente para el vendedor, y eso es exactamente lo que siempre hice. La única vez que la cuestión de la agencia se le ocurrió un comprador o un vendedor fue si estaba trabajando con un abogado o un juez. Por alguna razón, los atraí con mi sitio web. No querían que fuera su agente debido a la responsabilidad indirecta. 

La responsabilidad indirecta pone en riesgo al cliente del agente por las actividades de su agente. Entonces, si tuviera que hacer algo mal o cometer un error, mi cliente también sería responsable. Estas personas legales sabían que no querían ese riesgo, a pesar de que sabían que seguí las reglas con cuidado.

Cuando trabajé con compradores, siempre trabajé como corredor de transacciones, nunca un agente. Casi nunca preguntaron, y nuestro formulario de divulgación estatal establece claramente mis deberes a mi cliente. Aquí están directamente de la ley:

 A. Honestidad y cuidado razonable establecido en las disposiciones de esta sección;

 B. Cumplimiento de las leyes de vivienda justa y antidiscriminatoria local, estatal y federal, la Ley de Licencia de Bienes Raíces de Nuevo México y las Reglas de la Comisión de Bienes Raíces, y otras reglas y reglamentos locales, estatales y federales aplicables;

C. Rendimiento de todos y cada uno de los acuerdos escritos hechos con el cliente o cliente;

D. Asistencia al cliente o cliente del corredor para completar la transacción, a menos que el cliente o el cliente lo acorden por escrito lo contrario, incluido:

1. Presentación de todas las ofertas o contraofers de manera oportuna; y
2. Asistencia para cumplir con los términos y condiciones del contrato y con el cierre de la transacción; Si el corredor en la transacción no proporciona el servicio, asesoramiento o asistencia descrito en los párrafos (1) y (2) de la subsección D de 16.61.19.8 NMAC, el cliente o el cliente deben acordar por escrito por escrito que no se espera que el corredor proporcione dicho servicio, asesoramiento o asistencia, y el corredor revelará la existencia de dicho acuerdo por escrito a los otros corredores involucrados en la transacción;

mi. Reconocimiento por el corredor de que puede haber asuntos relacionados con la transacción que están fuera del corredor asociado o el conocimiento o la experiencia del corredor de calificación y que el corredor asociado o el corredor de calificación sugerirán que el cliente o el cliente busquen asesoramiento de expertos sobre estos asuntos;

F. Contabilidad rápida para todo el dinero o propiedad recibida por el corredor;

GRAMO. Divulgación escrita a su cliente o cliente y a otros corredores involucrados en la transacción de cualquier posible conflicto de intereses que el corredor tiene en la transacción, incluidas, entre otros::

1. Cualquier relación de corretaje escrita que el corredor tenga con cualquier otra parte a la transacción o;
2. Cualquier interés o relación material de una naturaleza comercial, personal o familiar que el corredor tiene en la transacción;
3. Otras opciones de relación de corretaje disponibles en Nuevo México;

H. Divulgación escrita de cualquier hecho material adverso realmente conocido por el corredor asociado o el corredor calificado sobre la propiedad o la transacción, o sobre la capacidad financiera de las partes para la transacción para completar la transacción; Los hechos materiales adversos que requieren divulgación no incluyen ninguna información cubierta por las leyes federales de vivienda justa o la Ley de Derechos Humanos de Nuevo México;

 I. Mantenimiento de cualquier información confidencial aprendida en el curso de cualquier relación de agencia anterior a menos que la divulgación sea con el consentimiento del antiguo cliente o sea requerido por la ley;

J. A menos que se autorice lo contrario por escrito, un corredor asociado o un corredor de calificación no divulgará a su cliente o cliente durante la transacción que su cliente o cliente vendedor ha indicado previamente que aceptará un precio de venta menos que el precio solicitado o enumerado de una propiedad; que su cliente o cliente comprador ha indicado previamente que pagará un precio mayor que el precio enviado en una oferta escrita; la motivación de su cliente o cliente para vender o comprar propiedades; que su cliente o cliente vendedor o su cliente o cliente comprador aceptarán financiamiento de términos que no sean los ofrecidos; o cualquier otra información solicitada por escrito por el corredor asociado o el cliente o cliente del corredor calificado para que permanezca confidencial, a menos que la ley requiera la divulgación por ley.

Que se encarga de cualquier preocupación que mis clientes pudieran haber tenido.