Alquilar a los inquilinos con antecedentes penales

Si bien los propietarios tienen la decisión final sobre qué inquilinos colocar en sus propiedades de alquiler, hay ciertas reglas que deben seguirse. Como parte del proceso de detección, los propietarios pueden acceder a los antecedentes penales de los solicitantes, pero aún deben seguir ciertas pautas al usar esa información. Esto es lo que debe buscar en un historial penal y qué incluir en una política de antecedentes penales para evitar ser acusado de discriminación.

La Ley Federal de Vivienda Justa tiene pros y contras para los propietarios cuando se trata de tratar con solicitantes que tienen un pasado criminal. Es importante comprender qué es bueno sobre el acto para los propietarios, así como qué puede dificultar el manejo de las propiedades de alquiler.

• Las políticas justificables aplicadas están constantemente protegidas.

• Los propietarios tienen oportunidades para probar sus casos.

• Aquellos con ciertas condenas relacionadas con las drogas tienen menos protecciones.

• Las protecciones razonables para inquilinos o propiedades no son discriminatorias.

• Incluso una menor inconsistencia en la aplicación podría dañar un caso.

• Las decisiones pueden ser impredecibles, no importa cuán fuerte sea el caso del propietario.

• Los propietarios no tienen protección si no hay condena.

• Defender las políticas de los desafíos puede ser costosa y lento.

Que considerar

Al revisar los antecedentes penales de un posible inquilino, hay múltiples factores que deben tenerse en cuenta.

• Fue el individuo condenado? Hay una gran diferencia entre ser arrestado por un delito y ser condenado por un delito. Un arresto no hace que una persona sea culpable de nada, por lo que un propietario no debe rechazar a un posible inquilino basado solo en un arresto.
• ¿Cuál fue el delito?? ¿Qué ofensa se comprometió el solicitante?? ¿Cuál era la naturaleza del crimen?? Si esto no está claro, consulte a un abogado o un oficial de policía para una aclaración.
• ¿Qué tan grave fue el delito?? ¿El solicitante tuvo que pagar una multa o servir tiempo de cárcel real por el delito cometido?? ¿Robaron una camisa del centro comercial, o dispararon a alguien??
• ¿Qué tan reciente fue el delito?? ¿El solicitante cometió el delito el año pasado, o ocurrió hace 20 años??
• Cuantos ofensas hay? ¿El solicitante tiene un acto penal a considerar, o tienen una larga lista de delitos??
• ¿Cuándo ocurrió la (s) ofensa (s)?? Si hay múltiples delitos, todos ocurrieron en el mismo período, o los delitos tuvieron lugar en varios años diferentes?
• ¿Otros inquilinos estarían en riesgo?? ¿La naturaleza del crimen que cometió el solicitante pone en riesgo a otros inquilinos?? Algunos ejemplos podrían ser el tráfico de drogas, la violación, el abuso infantil o el asalto y la agresión. Un arrendador es responsable de mantener un ambiente seguro para los inquilinos.
• ¿Podría el delito influir en la capacidad del solicitante para pagar el alquiler?? Si la persona no tiene empleo pasado o actual, tiene derecho a negarse a alquilar al solicitante en función de la incapacidad de realizar pagos de alquiler.
• ¿Podría el delito poner en riesgo su propiedad de alquiler?? Un propietario tiene la responsabilidad de mantener segura la propiedad de alquiler. ¿Los antecedentes penales del solicitante ponen en riesgo la propiedad de alquiler?? Algunos ejemplos de riesgos potenciales son incendios provocados o vandalismo.

Limitaciones para negar aplicaciones

Una política amplia de negar la vivienda a cualquier posible inquilino con cualquier tipo de antecedentes penales se consideraría discriminatoria en virtud de la Ley Federal de Vivienda Justa. Se permite que los propietarios tengan políticas establecidas que niegan la vivienda a aquellos con pasados ​​criminales específicos que podrían poner en peligro la seguridad de otros inquilinos o la propiedad. Al observar el historial penal de un solicitante, un propietario también debe considerar el tipo de delito, la gravedad del delito y el período de tiempo desde que ocurrió el delito.

Protección legal para solicitantes

La Ley Federal de Vivienda Justa no protege específicamente a las personas con antecedentes penales de la discriminación en las actividades relacionadas con la vivienda. Más bien, la Oficina de Asesor General de HUD ha emitido directrices sobre cómo los propietarios y otros deben abordarse a aquellos con antecedentes penales para minimizar las posibilidades de ser acusados ​​de prácticas discriminatorias.

Según la Ley, es ilegal discriminar según el color, la discapacidad, el estatus familiar, el origen nacional, la raza, la religión y el género. HUD cree que negarse a alquilar a aquellos con antecedentes penales podría tener el resultado de discriminar a las minorías.

Los afroamericanos e hispanos son arrestados, condenados y encarcelados a tasas mucho más altas que la población general. Según los datos de la Asociación Nacional para el Avance de las personas de color (NAACP), los afroamericanos e hispanos representan aproximadamente el 30% de la U.S. población, pero comprenden cerca del 60% de todas las personas encarceladas en 2015, el año más reciente para el que están disponibles los datos.

HUD cree que una política de propietarios que restringe a los inquilinos basados ​​en el historial penal afectaría desproporcionadamente a los grupos minoritarios. Por lo tanto, dicha política se considera una práctica discriminatoria.

HUD divide esto en dos categorías, discriminación involuntaria y discriminación intencional.

Discriminación involuntaria

HUD utiliza un proceso de tres pasos para determinar si la política de antecedentes penales de un arrendador es discriminatoria y viola la Ley Federal de Vivienda Justa.

1. ¿La política tiene un efecto discriminatorio?? Los acusadores deben proporcionar evidencia para demostrar que una política afecta negativamente a las de una determinada raza o origen nacional más que otros grupos. Las estadísticas estatales o locales deben usarse para probar este punto, pero si no están disponibles, también se pueden usar estadísticas nacionales. Cada caso es único y debe usar hechos específicos como registros de inquilinos, estadísticas penales locales y datos del censo para respaldar las reclamaciones.
2. ¿Es la política necesaria para lograr un interés no discriminatorio legítimo?? Los propietarios deben proporcionar evidencia para probar que sus políticas no son una forma de discriminación y necesaria por otra razón legítima. Muchos propietarios afirman que la razón de una política es proteger la seguridad de otros inquilinos en su propiedad. Esto generalmente se considera una razón legítima para negarse a alquilar a un inquilino con antecedentes penales. Sin embargo, el propietario debe proporcionar una razón específica de por qué el historial criminal específico del inquilino amenaza la seguridad de la propiedad y los inquilinos. Una afirmación general de que cualquier persona con antecedentes penales es más peligroso que cualquiera sin antecedentes penales no es aceptable. Las políticas deben ser específicas al afirmar que un propietario no alquilará a aquellos con condenas penales que podrían poner en peligro la seguridad de los inquilinos o la propiedad. Además, los propietarios no pueden negarse al alquiler a los posibles inquilinos que han sido arrestados pero no condenados. Finalmente, los propietarios deben tener en cuenta cuán recientemente ocurrió un delito. Será más difícil justificar negarse a alquilar a un posible inquilino si el crimen ocurrió hace 20 años.
3. ¿Existe una alternativa menos discriminatoria?? Si un propietario puede demostrar que existe una razón legítima para tener una política de antecedentes penales, depende de un acusador enfatizar un enfoque menos discriminatorio. Esto podría incluir observar factores además del historial penal, como la historia de arrendamiento de un solicitante, la edad en el momento de un delito penal o los esfuerzos de un solicitante para rehabilitar después de los delitos.

Discriminación intencional

La política de un arrendador es intencionalmente discriminatoria si los inquilinos con antecedentes penales similares son tratados de manera diferente. Si dos posibles solicitantes tienen pasados ​​criminales similares pero son de dos razas diferentes, y el propietario hace excepciones para un solicitante y no para el otro, esto podría ser una violación de la Ley Federal de Vivienda Justa.

Depende de los posibles inquilinos proporcionar evidencia de que un propietario los discriminó porque son miembros de cierto grupo demográfico. Los propietarios tienen que proporcionar evidencia para demostrar que hay algún factor no discriminatorio que los llevó a excluir a un inquilino. Los propietarios aún pueden usar otros estándares de calificación no considerados discriminatorios, como la capacidad de un inquilino para pagar el alquiler a tiempo.

Crímenes relacionados con drogas

Los propietarios no pueden ser condenados por discriminación involuntaria por negarse a alquilar a un inquilino que ha sido condenado por la fabricación o distribución ilegal de una sustancia controlada. Sin embargo, negar la vivienda solo a miembros de una determinada raza, origen nacional u otro grupo basado en este estándar podría considerarse discriminación intencional.