La diferencia entre las ventas comerciales y los agentes de arrendamiento

Un agente de arrendamiento decidirá al principio de su carrera si es un agente de arrendamiento comercial o de ventas. Si bien ambos tipos de especialistas trabajan duro para asegurar términos de transacción favorables para sus clientes, existen claras diferencias entre vender un edificio de oficinas de 150,000 pies cuadrados y asegurar a un inquilino para alquilar 10,000 de esos pies cuadrados durante diez años.

Ambas especializaciones pueden ser lucrativas, dependiendo de sus ambiciones y estilo de trabajo. Recuerde también que hay oportunidades más allá de la representación del propietario y el propietario. Muchos agentes se especializan en compradores e inquilinos. Algunos incluso representan compradores, vendedores o inquilinos y propietarios, aunque esto puede crear fuentes de conflicto.

Lo que hace el agente de un vendedor

Un especialista en disposición asegura el precio de compra más alto para un cliente. Hace esto aprovechando las fortalezas de un edificio, como una ubicación principal, accesorios de alta gama y renovaciones recientes, y negociando cualquier debilidad, como problemas con la calefacción, la ventilación o los sistemas de plomería.

El agente de un vendedor debe conocer la oferta más baja de su cliente y cómo negociar para que la discusión nunca llegue a ese número. Puede facilitar el proceso de negociación proporcionando al vendedor la mayor cantidad de información posible sobre propiedades similares en el mercado, tendencias en adquisiciones y las últimas noticias en el mercado de préstamos.

Lo que hace el agente de un comprador

Un especialista en adquisición trabaja con los mismos individuos, empresas e inversores institucionales como agente de ventas, pero les ayuda a asegurar el espacio en función de sus necesidades, especificaciones y presupuesto. Es esencial comprender las prioridades de un cliente como propietario de un edificio, propietario y posible residente. Escuchar a su cliente y revisar sus planes de negocios, cartera de bienes raíces y cualquier documento relacionado con relaciones anteriores de menos de menos puede ayudarlo a encontrar la construcción adecuada para sus necesidades.

Algunos clientes también tendrán varios requisitos de construcción o estructurales específicos. Estos pueden incluir cualquier cosa, desde la modernización sísmica hasta el espacio de oficina flexible, o incluso las características de construcción verde como los sistemas de techos solares o HVAC (calefacción, ventilación y aire acondicionado) que reducen las facturas de servicios públicos y ahorran energía. Saber qué hay en el mercado y cuánto costan estas características y servicios pueden darle a su cliente una comprensión realista de lo que puede obtener por su dinero.

Cómo se pagan los agentes de ventas

Cuando un agente trabaja con otro agente para traer a la mesa a un vendedor y comprador, los dos agentes generalmente dividen la comisión del 4% al 6% porque ambos tuvieron una mano para cerrar el acuerdo. A ambos agentes se les paga después de que se cierre el depósito en garantía, y la mayoría debe dividir su parte de la comisión con el corredor que cuelgan su licencia bajo.

Que hace un agente de arrendamiento (o propietario)

Los agentes que representan a los propietarios aún representan a los propietarios de edificios, excepto que estos propietarios no buscan vender su espacio; quieren alquilarlo. La mayoría de los agentes de arrendamiento están en retención con el propietario para una propiedad o una cartera completa y están llamados a la acción cuando surgen vacantes.

En muchos sentidos, el trabajo de un agente de arrendamiento requiere un trabajo significativamente más preliminar que un agente de ventas, a medida que los arrendamientos se rompen, caducan y firman con frecuencia. Un agente de arrendamiento exitoso siempre sabe qué empresas están en el mercado de un nuevo espacio, qué arrendamientos expiran pronto y qué edificios ofrecen espacio comparable para más o menos dinero.

El mercado de arrendamiento puede ser extremadamente competitivo, y los inquilinos pueden ser atraídos rápidamente a un contrato de arrendamiento a largo plazo con concesiones fácilmente ganadas. Los agentes deben saber qué concesiones está dispuesto a hacer su cliente para firmar un contrato de arrendamiento. Las concesiones comunes incluyen alquiler gratuito, espacios de estacionamiento adicionales, un sistema de seguridad de última generación o una construcción en la que el espacio del arrendatario se personaliza para sus necesidades. El amplio conocimiento de las tendencias de ocupación continuas y las tácticas de marketing agresivas lo beneficiarán en este campo, especialmente en el mercado de un inquilino donde las tasas de vacantes son altas.

Lo que hace el agente de un inquilino

Los representantes de los inquilinos aseguran espacio a largo plazo para empresarios y empresas grandes y pequeñas. Al igual que el agente de un comprador, un representante de inquilinos debe apreciar cuánto espacio necesita el inquilino. También debe examinar cómo la ubicación crucial, el estacionamiento, el flujo de tráfico de los peatones y el potencial de expansión o reducción son para un cliente.

También deben discutirse los términos de arrendamiento, como la tasa de alquiler, el período de arrendamiento y las sanciones por poner fin a la arrendamiento temprano, lo que puede involucrar a abogados y contadores. También es el trabajo del agente luchar por las necesidades del inquilino: tanto las necesidades actuales como las necesidades percibidas en el futuro cuando el arrendamiento aún está vigente. También debe mantenerse en contacto con su cliente entre el momento en que firman el arrendamiento y ocupan el espacio. Se hace para garantizar que el cliente pueda pasar al espacio de alquiler que se les prometió, en la condición prometida, el día que se prometió, según el contrato de arrendamiento.

Cómo se pagan los agentes de arrendamiento

El representante del arrendador generalmente recibe la mitad de su comisión cuando se firma el contrato de arrendamiento y la otra mitad cuando el inquilino se mueve. Las comisiones son normalmente del 4% al 6% del valor general del arrendamiento, que se basa en los pies cuadrados del espacio de alquiler y la duración del arrendamiento.

Naturalmente, los espacios más grandes arrendados para términos más largos ganan comisiones más altas, pero pueden requerir un trabajo extenso por parte del agente. Si el representante de un comprador participa en las negociaciones de arrendamiento, generalmente recibe la mitad de la comisión, aunque puede recibir una mayor participación en el mercado de un inquilino.