Por qué los compradores usan hipotecas generales

Los compradores, particularmente en los mercados inmobiliarios comerciales, usan hipotecas generales por varias razones. Los prestamistas hacen préstamos para hacer dinero. Si los números funcionan y obtienen suficiente seguridad, los prestamistas comerciales originarán hipotecas generales utilizadas en inversiones de propiedades comerciales. Quizás su próxima inversión se serviría mejor utilizando una hipoteca general.

Necesita consolidar propiedades para un refinanciamiento

Un inversor podría poseer múltiples propiedades financiadas en diferentes momentos y con términos hipotecarios muy diferentes. Si las tasas son bajas, podría ser posible agrupar las propiedades para refinanciar con una hipoteca general. Al hacerlo, los pagos podrían ser más bajos en agregado. También podría permitir al propietario sacar efectivo para que se use para una mayor inversión. Particularmente si un inversor posee varias casas compradas en diferentes momentos a diferentes tasas hipotecarias, esta puede ser una opción si hay algo de capital. Para las propiedades mantenidas por un tiempo, puede verse así:

• Propiedad un valor $ 165,000, saldo del préstamo $ 125,000 a las 6.5%, pago $ 847/mes
• Propiedad B Valor $ 172,000, saldo del préstamo $ 122,000 a las 6.75%, pago $ 809
• Propiedad C Valor $ 149,000, saldo del préstamo $ 118,000 a las 6.0%, pago $ 746
• El valor total es de $ 468,000, el total adeudado es de $ 365,000, pagos totales de $ 2,402
• La equidad es de aproximadamente el 23%, por lo que es posible un préstamo.
• Nueva hipoteca general de $ 365,000 en el actual 5.La tasa del 0% es el pago de $ 1,959
• Aumento de $ 443 en el flujo de caja mensual

Aumentar el financiamiento para nuevas adquisiciones

Supongamos que un inversor quiere desarrollar o rehabilitar una propiedad comercial. La cantidad de efectivo necesaria para la compra y el trabajo es mayor de lo que se puede pedir prestado solo en esa propiedad. El comprador podría proporcionar otras propiedades en una transacción de hipoteca inmobiliaria general. En las condiciones correctas, el comprador podría obtener más de los fondos necesarios para el nuevo proyecto. Como puede ver en el ejemplo anterior, estamos trabajando con propiedades de propiedad durante un tiempo o tuvimos grandes pagos hacia abajo. El nuevo préstamo necesitará un capital significativo, especialmente si se retira en efectivo.

Mejores términos de préstamo

Al incluir otras propiedades en una hipoteca general, el prestamista está mejor protegido con valor adicional como seguridad. Esto se puede utilizar con frecuencia como una herramienta para negociar mejores tasas de interés u otros términos de préstamo. Si un pago más bajo permite un flujo de efectivo positivo de los alquileres, este podría ser el camino a seguir. Supongamos que los gastos han aumentado, tal vez impuestos. Utilizando este enfoque, el inversor podría volver o cerca del flujo de efectivo anterior con una hipoteca general.

Los vendedores pueden bloquear una propiedad adicional en el papel de retención

Si vende una propiedad y se pide que asumiera parte del financiamiento, un vendedor puede proteger mejor su posición si puede hacer que el comprador use otra propiedad que posee como mayor seguridad para el préstamo. Quizás un inversor de hogar de alquiler unifamiliar con una cartera significativa está tratando de mudarse a la inversión de apartamentos. 

Se encuentra un proyecto, pero el vendedor debe recuperar parte del financiamiento. Es posible que solo lo haga si el comprador usa algunas otras propiedades para dar al vendedor una mayor seguridad. Como podemos ver, hay razones comerciales muy sólidas para usar una hipoteca inmobiliaria general. Si algunos o todos estos criterios están presentes, los compradores, vendedores y prestamistas deben considerar esta alternativa.