3 llaves para un exitoso flip de la casa

Invertir en bienes raíces puede ser una excelente manera de ganar dinero. Un tipo de inversión inmobiliaria a considerar es voltear una casa. Lograr el éxito utilizando este método suele ser una combinación de habilidad, análisis exhaustivo e investigación, aunque algunos logran el éxito por suerte.

Independientemente del tipo de propiedad que elija, hay varios aspectos positivos y negativos a considerar al prepararse para su primer flip de la casa exitosa.

• El éxito del proyecto requiere ciertas cosas que puede controlar, como habilidades, análisis exhaustivo e investigación.

• Se puede voltear cualquier tipo de propiedad.

• Puede contratar personas que puedan aumentar la probabilidad de un flip exitoso, incluido un agente inmobiliario experimentado, contratista y diseñador.

• Podría perder dinero si no considera todos los costos, incluida la renovación, la tenencia y la venta de costos.

• Puede tener que pagar el impuesto sobre las ganancias de capital en la venta.

• Puede impulsar demasiado una propiedad si no está lo suficientemente familiarizado con el vecindario.

¿Qué significa voltear una casa??

Voltear una casa significa que está comprando una casa con la intención de venderla, generalmente rápidamente, para obtener ganancias. No es una estrategia de compra y retención a largo plazo. Vender la propiedad por más de lo que la compró no significa necesariamente que obtendrá ganancias.

Por ejemplo, compra una casa por $ 200,000 y pone $ 50,000 en renovaciones. Si vende la casa por $ 240,000, que es más de lo que la compró, en realidad perderá dinero cuando tenga en cuenta los costos de renovación, así como los costos adicionales para mantener la propiedad y vender la propiedad.

¿Qué tipo de propiedad se puede voltear??

El tipo de propiedad más común que se voltea es una casa unifamiliar. Sin embargo, casi cualquier tipo de bienes inmuebles se puede voltear con fines de lucro. Esto incluye:

• Casas multifamiliares: las oportunidades de volteo incluyen renovar las unidades existentes o agregar unidades adicionales para que la propiedad sea más valiosa para los posibles compradores.
• Propiedad mixta: Esto podría implicar renovaciones o adiciones hechas al espacio comercial, espacio residencial o ambos.
• Propiedad minorista: renovar el espacio para satisfacer una necesidad específica, como restaurante, salón o tienda general.
• Tierra:Pasar por el proceso de zonificación para aprobarlo para un uso específico, como residencial o minorista. Obtener aprobaciones de zonificación puede ser un proceso largo dependiendo de qué tan rápido y fácil sea el departamento de construcción de la ciudad con. 

Clave 1: Compre al precio correcto

Ganas tu dinero en la compra. No importa qué tan bien renovas la casa al final si pones demasiado dinero desde el principio, será mucho más difícil obtener ganancias.

Determine el valor de reparación posterior (ARV)

Está tratando de determinar cuánto puede permitirse comprar la propiedad para obtener ganancias. Por lo tanto, necesitas trabajar hacia atrás. 

Lo primero que debe hacer es determinar el valor de reparación posterior de la propiedad. Esto es lo que cree que valdrá la casa después de haber completado todas las renovaciones en la propiedad.

Deberá observar los precios vendidos recientemente para propiedades comparables en el área. Si bien mirar los comparables no es una ciencia exacta, te ayudará a darte un estadio del valor de la casa. Si su casa es un colonial de cuatro camas y dos baños, querrá mirar a coloniales de tamaño similar que se han vendido en el último año. Deberá realizar ajustes para ciertos factores como:

• Pies cuadrados: Dos casas pueden tener la misma cantidad de camas y baños, pero una podría ser 1,000 pies cuadrados más grandes.
• Calidad de las renovaciones:Mire los materiales utilizados en la renovación. ¿Es esto lo que está buscando el comprador actual??
• Ubicación: Algunas áreas de la ciudad serán mejores que otras: mejor distrito escolar, calle más tranquila.
• Tamaño del lote: Los lotes más grandes serán más valiosos.
• Comodidades: ¿La casa tiene aire acondicionado central, una piscina en el suelo, un sótano terminado o una suite principal??

Una vez que haya observado las propiedades comparables, debería poder encontrar un rango de lo que valdrá la casa una vez que haya completado sus renovaciones. Este es el valor de reparación posterior.

Resta tus costos 

Para comprar la propiedad al precio correcto, debe determinar cuánto dinero cree que gastará en el hogar.

• Costos de cierre en la compra: Esto incluye seguro de título, inspecciones de viviendas, honorarios de abogados, encuestas, tarifas bancarias, tarifas de registro: escritura e hipoteca.
• Costos de construcción: Permisos de la ciudad, costos de material, costo de mano de obra.
• Costos de mantenimiento: Pagos de seguro, impuestos, pago de cualquier préstamo, posibles costos de servicios públicos.
• Costos de cierre a la venta: Tarifas del abogado, posiblemente el impuesto de transferencia de bienes raíces, la comisión de bienes raíces, las tarifas de grabación: escritura e hipoteca, tarifas de inspección de la ciudad: posible certificado de ocupación (CO), si la ciudad lo requiere, créditos del comprador: el inspector de viviendas del comprador encontrará cosas mal con la propiedad de la propiedad. , por lo que el comprador probablemente le solicitará un crédito para solucionar estas cosas.

¿Cuál es su motivo de ganancias??

Es probable que no esté pasando por todo el trabajo y el riesgo de voltear una casa para ganar $ 5,000. Por lo tanto, debe determinar su objetivo de ganancia ideal del Flip. Cuando todo esté dicho y hecho, ¿le gustaría ganar $ 20,000?? $ 50,000? $ 100,000? Saber cuánto desea ganar lo ayudará a determinar el precio al que puede permitirse comprar la casa.

También debe tener en cuenta que es posible que tenga que pagar un impuesto sobre las ganancias de capital sobre cualquier beneficio que obtenga. Dependiendo de su nivel de ingresos, es posible que no tenga que pagar nada o que tenga que pagar hasta el 20 por ciento de sus ganancias al tío Sam. Es posible que pueda diferir este costo haciendo un intercambio 1031.

Determinar el precio de compra ideal

Ahora que ha determinado un valor de reparación posterior para la propiedad, los costos aproximados asociados con la renovación de la propiedad y cuánto dinero desea ganar, puede determinar la cantidad máxima que está dispuesto a pagar por la propiedad.

Después del valor de reparación

- Costos menos

- Menos motivación de ganancias

= Precio de compra ideal

Este es el punto en el que haces tu oferta y espera que sea aceptado. Has pasado por mucho trabajo para llegar a este número, así que no te dejes influir. Cada dólar adicional que paga por la propiedad es un dólar de ganancias potenciales que está perdiendo. Recuerda, eres tu dinero en la compra.

Clave 2: Salga rápidamente

El objetivo de voltear bienes inmuebles es obtener ganancias y obtener esta ganancia lo más rápido posible. Cualquier buen inversor sabe que el mercado inmobiliario puede convertirse en un centavo. Cualquier número de factores puede disminuir drásticamente el valor de su propiedad. Esto incluye:

• Aumento de las tasas de interés: Cuando las tasas de interés son altas, las personas no pueden permitirse gastar tanto en una casa. Disminuye su poder adquisitivo porque el pago mensual de la hipoteca será más alto. A medida que aumentan las tasas de interés, los precios de las viviendas se reducirán para ajustar esta disminución en el poder adquisitivo.
• Cambio de temporada: La temporada de compra de la casa alcanza su punto máximo en los meses de verano cuando los niños están fuera de la escuela. Las familias quieren mudarse antes de que comience el nuevo año escolar. Si no puede encender el mercado para principios de la primavera/verano, puede terminar costándose mucho dinero.
• Aumentos en el inventario: Otro factor que puede afectar el valor de su hogar es el exceso de inventario en el área. Una razón por la cual esto podría suceder sería si una gran empresa en la ciudad se cierra, y la gente comienza a poner sus casas en su mercado para poder reubicarse. Solo hay tantos compradores para una casa de rancho de 3 dormitorios y 2 baños $ 250,000. Si hay cinco en el mercado, es posible que deba reducir su precio para venderlo rápidamente.
• Ejecuciones hipotecarias o ventas cortas en el área: Desafortunadamente, no puedes controlar a tus vecinos. Ventas cortas y ejecuciones hipotecarias en el área reducirán el valor de su hogar.
• Desastre natural: Tampoco puedes controlar la Madre Naturaleza.Los huracanes, los tornados y los incendios forestales pueden devastar áreas, dejando los precios de la vivienda por igual.
• Calificaciones escolares inferiores: Si la calificación del sistema escolar disminuye, el vecindario será menos deseable para los compradores potenciales.
• Economía lenta: Cuando la economía se derrumba, también lo hacen los precios de las viviendas. Menos personas pueden comprar casas, y las que sí buscan gastar menos.
• Problemas ambientales/líneas eléctricas: Niveles elevados de radón u otros productos químicos en el suelo, las líneas eléctricas que se construyen en el patio trasero o una tubería que atraviesa la ciudad hará que sea más difícil vender su hogar por un dólar superior.

Clave 3: El equipo con el que trabajas puede hacerte o romperte

Los flips de propiedad exitosos se realizan rápidamente y se realizan por el precio correcto. Contratar al contratista, diseñador o agente de bienes raíces equivocado puede convertir rápidamente un flip en un flop. Idealmente, tendrá un equipo de personas de confianza antes de cerrar la propiedad para que no pierda el tiempo.

Diseñadores

Si va a contratar a un diseñador para su renovación, debe asegurarse de que esté familiarizado con el área. Lo último que quieres hacer es mejorar demasiado. No todos los hogares necesitan mármol de Calcuta y pisos de madera brasileña. Puedes ganar un gran dinero con un gran plano de planta y un diseño limpio. Las cocinas y los baños venden casas, pero la mayoría de los compradores no sabrán la diferencia entre un grifo de $ 400 y uno de $ 40.

Saber que el mercado también ayudará a determinar qué tipo de comprador está buscando en esta área. ¿El área atrae a muchos singles, recién casados, familias jóvenes con niños pequeños, familias establecidas o nidos vacíos?? Esto ayudará a determinar el mejor enfoque para renovar. ¿Deberías agregar otro dormitorio?? Concéntrese en una sala familiar para los niños? ¿Es una suite principal??

Contratistas

Esto incluye electricistas, plomeros, siders, techadores, contratistas de HVAC, pintores, adoquines y cualquier otra persona que necesite. Desea obtener varias ofertas para obtener el mejor precio, pero también desea verificar las credenciales porque el mejor precio no siempre es el mejor trabajo de calidad. Puede pensar que tiene un excelente precio al principio, pero terminará gastando más tiempo y dinero tratando de arreglar el trabajo de mala calidad de un contratista.

Asegúrese de que el contratista comprenda los permisos necesarios que deben ser sacados con la ciudad para las renovaciones que se deben hacer. ¿Cuánto tiempo lleva la ciudad para procesar los permisos?? ¿Hay algún problema de zonificación que deba aprobarse?? Los problemas de permisos con la ciudad pueden mantener empleos durante meses y disminuir rápidamente cualquier ganancia potencial.

Los contratistas también son conocidos por "subestimar" cuánto tiempo llevará un trabajo. Asegúrese de tener una fecha límite establecida con el contratista para que se complete el trabajo. También debe incluir un fondo de contingencia en su presupuesto para estos trabajos que no se completan a tiempo.

Agente de bienes raíces

¿Venderás con un agente de bienes raíces o intentarás vender la propiedad tú mismo?? Si vende con un agente de bienes raíces, recuerde tener en cuenta su comisión en la venta.

Al elegir un agente de bienes raíces, debe asegurarse de que conozcan el mercado donde está tratando de vender la casa. Incluso si ha trabajado con el agente de bienes raíces en el pasado, es posible que no sean las mejor para ese mercado en particular.

Además, muchos agentes inmobiliarios simplemente están interesados ​​en hacer una venta rápida y no necesariamente vender la casa por el mejor dólar. Asegúrese de haber hecho su propia investigación y que se sienta cómodo con el número que el agente de bienes raíces siente que puede obtener para el hogar. Desea una venta rápida, pero tampoco desea dejar demasiado dinero sobre la mesa.