Conceptos básicos de las leyes de estabilización de alquileres

Las leyes de estabilización de alquileres han existido desde mediados de los años años antes de 1900. Estas regulaciones estaban destinadas a proteger a los inquilinos en edificios de propiedad privada de precios injustos de alquiler y aumentos de alquileres, al tiempo que permitían que los propietarios aumenten el alquiler. Aquí están los conceptos básicos de la estabilización del alquiler, así como los pros y las contras.

Ley de estabilización de alquileres de 1969

La ley de estabilización de alquileres de 1969 era una ley promulgada bajo el alcalde de la ciudad de Nueva York, John Lindsay. Se aplica a los edificios en ciertos condados de Nueva York, incluida la ciudad de Nueva York, que se construyeron entre febrero de 1947 y marzo de 1969. Incluye edificios de propiedad privada con seis unidades o más.

Ley de protección de inquilinos de emergencia de 1974

La Ley de Protección de Inquilinos de Emergencia de 1974, también conocida como ETPA, amplió leyes de estabilización de alquileres en Nueva York para incluir partes del condado de Nassau, el condado de Westchester y el condado de Rockland. También amplió la cobertura a los edificios construidos antes de 1974.

Quienes alquilan la estabilización generalmente se aplica a

• Edificios de propiedad privada
• Construido entre febrero de 1947 y antes del 1 de enero de 1974
• Edificios con 6 o más unidades

Conceptos básicos de estabilización del alquiler

• Límite de lugar en la cantidad de alquiler que se puede cobrar
• Porcentaje límite de aumentos de alquiler
• Limitar la frecuencia de los aumentos de alquiler
• La unidad debe cumplir con ciertos estándares de habitabilidad
• Inquilinos con derecho a la renovación de arrendamiento
• El inquilino no puede ser desalojado a menos que el arrendamiento de incumplimiento
• El inquilino puede presentar quejas contra el propietario

Se puede permitir el aumento de la renta de arrendamiento medio por las siguientes razones

1. El propietario aumentó los servicios al inquilino o realizó mejoras en el apartamento del inquilino
2. El propietario realizó una mayor mejora de capital en la propiedad
3. La dificultad económica del propietario

La unidad puede ser desregulada

Los apartamentos estabilizados de alquiler se pueden desregular de una de dos maneras.

1. Si el ingreso anual del inquilino supera los $ 200,000.
2. Una vez que el alquiler mensual alcanza un cierto umbral. Por ejemplo, si el alquiler mensual alcanza los $ 2700, la unidad se desregulará. Esta cantidad difiere en función del municipio y cambiará cada año.

Argumentos para la estabilización del alquiler

Hay muchas razones por las que las personas están a favor de las leyes de estabilización de alquileres. Éstas incluyen:

• Precios de alquiler justos: la estabilización del alquiler es la forma de mantener a los propietarios privados bajo control y evitar que cobren precios escandalosos por sus alquileres.
• Precios de alquiler asequible: los defensores de la estabilización de alquileres creen que la vivienda asequible debe estar disponible incluso en las ciudades más caras. Creen que exigir que ciertas unidades estén reguladas por el alquiler es la única forma de evitar que las personas tengan un precio fuera de ciertas áreas.
• Seguridad de la vivienda: dado que los propietarios solo pueden aumentar el alquiler de apartamentos estabilizados con renta en un cierto porcentaje cada año, los inquilinos a largo plazo no tendrán un precio fuera de sus apartamentos por precios inflados de alquiler.

Argumentos contra la estabilización del alquiler

También hay varias razones por las que las personas se oponen a tener unidades estabilizadas. Éstas incluyen:

• Disminución de nuevas construcciones en las áreas de área con una gran cantidad de unidades estabilizadas con renta pueden disuadir a los constructores de construir nuevas construcciones en el área. La razón de esto es doble.

1. 1. No se puede competir con alquileres bajos: si está construyendo nuevas construcciones, querrá obtener el alquiler más alto posible. Si hay muchas propiedades estabilizadas con renta cerca, es posible que tenga dificultades para obtener altos precios para su alquiler. Por ejemplo, si hay cinco apartamentos de tres dormitorios estabilizados con renta que cobran $ 1,000 al mes cada uno y está tratando de recolectar $ 3,000 al mes por unas de 3 dormitorios, es posible que tenga dificultades para atraer a un inquilino.
   2. Los edificios de deterioro evitarán altas alquileres, además de competir con alquileres de menor precio, muchos edificios estabilizados con renta no están bien mantenidos. Esto resta valor a los nuevos constructores porque les preocupa que no puedan obtener altos precios para sus alquileres en un vecindario en tal desorden.

• Aumento de la tasa de deterioro de las unidades estabilizadas de alquiler: las unidades estabilizadas de alquiler a menudo tienen un precio por debajo del valor justo de mercado que un propietario podría recibir por el alquiler. Por lo tanto, los propietarios pueden tener dificultades para obtener ganancias o incluso pagar sus facturas actuales, ya que todos los gastos de la propiedad aún se basan en los precios actuales.
  • Es común que los propietarios hagan el mínimo para mantener estas unidades estabilizadas de alquiler hasta los códigos actuales de salud y seguridad. Si bien el propósito de la estabilización del alquiler es proteger a los inquilinos, a menudo tiene el efecto contrario, ya que los inquilinos en estos apartamentos a menudo viven en condiciones de bajo par.

Crisis de vivienda en ciudades estadounidenses   

Muchas de las ciudades más grandes de Estados Unidos, como Nueva York y San Francisco se han convertido en una historia de dos ciudades. Hay una combinación de unidades estabilizadas con renta de baja renta y alquileres y unidades de lujo de alta renta, casi inasequible.

La teoría es que debido a que las personas en las unidades reguladas por renta de precios más bajos viven en sus unidades más tiempo con muy poca rotación, hay una disminución en el suministro de unidades asequibles en la ciudad. Por lo tanto, los posibles inquilinos que no tienen la suerte de tener una unidad regulada por renta tendrán que pagar más por su apartamento debido a la escasez de unidades asequibles. El aumento de la demanda aumenta los precios.

Algunos argumentan que sin la regulación de la renta, el mercado se corrigiría a sí mismo y estas ciudades de alto precio se volverían más asequibles. Estas unidades estabilizadas con renta volverían al mercado abierto, lo que aumenta la oferta de apartamentos y la demanda regularía naturalmente sus precios. Si bien aquellos que viven en las unidades actuales estabilizadas con renta se opondrían, los millones que buscan apartamentos asequibles se beneficiarían.