Pros y contras de propiedades de alquiler con menos de 6 unidades

No todos los tipos de propiedades de inversión son adecuadas para cada inversor de propiedades. Las propiedades comerciales pueden funcionar para un inversor, mientras que las casas unifamiliares son las adecuadas para otro. Las propiedades de alquiler con menos de seis unidades son un tipo de inversión a considerar. Aquí están los pros y los contras.

Tipos de propiedades de alquiler con menos de 6 unidades

Hay varias opciones disponibles si está interesado en invertir en una propiedad de alquiler con menos de seis unidades.

• Casa de una sola familia- Una casa unifamiliar es un tipo de propiedad que se puede alquilar a un inquilino. Tradicionalmente solo tiene una cocina y una forma principal de entrada y salida, por lo que el diseño de la casa solo permite que se alquile a un inquilino.
• Casa de dos familiares- Esta es una propiedad que permite que dos grupos separados de personas la alquile. Los dos espacios de vida están separados, generalmente en diferentes pisos de la casa, y cada uno tiene su propia cocina, baño, dormitorios y espacio. Cada apartamento también tiene su propia forma de entrada o salida.
  • Un apartamento puede estar en el nivel de vida principal, mientras que el otro puede estar en el sótano o en el piso superior de la casa. Es común que el propietario viva en una unidad y alquile la otra.
• Dúplex- Un dúplex es un tipo de casa familiares donde las unidades de alquiler están una al lado de la otra en lugar de uno encima del otro.
• Edificio de uso mixto- Este tipo de propiedad de alquiler implica una combinación de unidades de alquiler residencial y unidades de alquiler comercial. Por ejemplo, podría haber un restaurante en el piso inferior y varias unidades de alquiler por encima de él.
• Edificio de apartamentos tradicional- Este tipo de propiedad de alquiler está compuesta por todas las unidades de alquiler residencial. Dependiendo del tamaño y el diseño de la propiedad, podría haber una, dos o tres unidades de alquiler por piso.

Pros de las propiedades de alquiler con menos de 6 unidades

Hay varios beneficios que debe tener en cuenta si tiene una propiedad que tiene cinco o menos unidades de alquiler.

• Puede estar exento de las reglas de vivienda justa- Las reglas de la vivienda justa son una de las cosas más importantes de las que los propietarios deben tener en cuenta al alquilar y administrar su propiedad. Si bien es lo mejor para usted tratar a todos los inquilinos prospectivos y actuales por igual y no discriminar a nadie, hay ciertos momentos en que un propietario está exento de seguir las leyes de vivienda justa. En general, cualquier propiedad que esté ocupada por el propietario con cuatro unidades o menos no tiene que seguir las leyes de vivienda justa. Siempre debe consultar sus leyes locales para ver si se aplican diferentes reglas.
• Puede estar exento de las reglas de depósito de seguridad del estado- Además de estar exento de las leyes de vivienda justa, cierto estado también otorga exenciones de otras reglas del inquilino del propietario estatal. En New Hampshire, los propietarios con cinco o menos unidades que viven en la propiedad de alquiler no tienen que seguir las reglas de depósito de seguridad estatal. Entonces, si bien el máximo de depósito de seguridad tradicional en el estado es de un mes de alquiler, estos propietarios son libres de cobrar a sus inquilinos cualquier monto de depósito de seguridad que elijan. Sin embargo, si algún inquilino en la propiedad tiene 60 años de edad o más, las reglas de depósito de seguridad estatal aún se aplicarán a ese inquilino.
• No tiene que contratar ayuda externa- Cuando tiene una propiedad de alquiler más pequeña, a menudo puede administrarla usted mismo sin ayuda externa. Ahorrará dinero al no tener que contratar un administrador de propiedad o un superintendente de edificio. Sabrá exactamente lo que está sucediendo en su propiedad de alquiler a diario. Como está tan involucrado, es probable que pueda contraer problemas, como el alquiler tardío o el daño a la propiedad, rápidamente antes de que se conviertan en problemas más grandes.
• Los inquilinos pueden contribuir al mantenimiento- Las propiedades de alquiler con menos de seis unidades tienen una sensación más hogareña que los complejos de apartamentos más grandes. A menudo, un inquilino estará dispuesto a sacar la basura, palear la pasarela o cortar el césped. El inquilino puede hacer esto gratis, puede solicitar una pequeña reducción en el alquiler o puede hacerlo a cambio de otro servicio, como un lugar de estacionamiento gratuito.
• Capacidad para diversificarse a pequeña escala- Las propiedades de alquiler más pequeñas le brindan la opción de comprar varias propiedades en diferentes vecindarios porque son menos costosos que los complejos de apartamentos más grandes. Puede comprar propiedades en diferentes bloques en el mismo vecindario o comprar alquileres en ciudades completamente diferentes.
  • Una propiedad de alquiler de uso mixto más pequeño también le permite sumergir su dedo del pie en otra categoría de inversión inmobiliaria, como el comercio minorista, al tiempo que tiene un ingreso más estable de los alquileres residenciales. Puede ayudarlo a determinar si es algo que quiera hacer a mayor escala.

Contras de propiedades de alquiler con menos de 6 unidades

Hay varias desventajas de las propiedades de alquiler con menos de seis unidades que también debe tener en cuenta.

• Generalmente autogestionado- Por lo general, no tiene sentido financiero contratar a una persona externa, como un administrador de propiedades, para administrar una pequeña propiedad de alquiler. Pagar una tarifa de administración de propiedades es un gran gasto si solo tiene dos unidades de alquiler. Por lo tanto, debe estar preparado para lidiar con todos los problemas en la propiedad de alquiler que incluye:
  • Colección de alquiler
  • Disputas de inquilino
  • Mantenimiento diario
  • Solicitudes de reparación
  • Desalojos del inquilino
  • Rotación de apartamentos
  • Disputas de depósito de seguridad
  • Encontrar nuevos inquilinos
  • Todas estas cosas pueden llevar mucho tiempo y estresante, especialmente si ya tiene otro trabajo a tiempo completo.
• Las vacantes tienen un gran impacto: cuando solo tiene unas pocas unidades de alquiler, una vacante pone una gran mella en sus ingresos. Si tiene dos unidades de alquiler, una vacante reducirá el alquiler que recolecta por la mitad. En estas propiedades, es muy importante llenar las vacantes rápidamente y tener procedimientos de detección de inquilinos adecuados para minimizar los desalojos de los inquilinos y daños a la propiedad.
• No vive en el superintendente- Es posible que ciertos inquilinos no quieran vivir en un edificio sin edificio súper. Quieren a alguien a quien puedan contactar de inmediato si hay una emergencia u otro problema.
• Más difícil de alquilar pisos superiores- Las propiedades de alquiler más pequeñas generalmente no tienen ascensores como edificios de apartamentos más grandes. Por lo tanto, los inquilinos tendrán que usar las escaleras para llegar a un apartamento en un piso superior. Esto podría ser un elemento disuasorio para muchas personas, como aquellos con problemas de salud, aquellos con niños más pequeños o inquilinos de edad avanzada.