¿Qué es la cobertura de intereses de arrendamiento??

La cobertura de intereses de arrendamiento protege un negocio contra las consecuencias financieras de la pérdida de un contrato de arrendamiento atractivo cuando la propiedad es perjudicada o destruida. Esta cobertura de seguro es particularmente importante cuando una empresa paga significativamente menos que la tasa de mercado para arrendar sus locales. 

Muchos arrendamientos de propiedades comerciales permitirán que el propietario de un edificio cancele el arrendamiento si el edificio se vuelve parcial o totalmente inhabitable debido a una pérdida física, por lo que tener este tipo de protección puede ser crítico.

¿Qué es la cobertura de intereses de arrendamiento??

El seguro de intereses de arrendamiento cubre la pérdida financiera que mantendría debido a la cancelación de su contrato de arrendamiento. La pérdida debe resultar de la pérdida física directa o el daño a la propiedad en las instalaciones descritas en las declaraciones. Además, el daño debe resultar de un peligro asegurado bajo su política.

Un propietario podría tener el derecho de terminar el contrato de arrendamiento incluso si la parte del edificio ocupada por el inquilino no ha sido dañada. El propietario podría tener la opción, pero no la obligación, de reconstruir la estructura si el edificio está totalmente destruido. El arrendador podría no estar obligado a reparar o reemplazar un edificio severamente dañado a menos y hasta que hayan recibido un pago de seguro.

Cómo funciona la cobertura de intereses de arrendamiento

La cancelación de un contrato de arrendamiento puede afectar severamente a una pequeña empresa que paga menos que la tasa de alquiler en marcha.

Por ejemplo, digamos que Floyd posee Fantastic Flooring, un negocio que vende alfombras y otros revestimientos de pisos de un almacén. La compañía arriende medio almacén de 20,000 pies cuadrados de Peerless Properties. Actualmente está pagando $.50 por pie cuadrado por 10,000 pies cuadrados, o $ 5,000 mensuales, para las instalaciones.

Diremos que el valor de alquiler del almacén es de $.75 por pie cuadrado, o $ 7,500 por mes, lo que hace de este un arrendamiento particularmente agradable. El valor del alquiler indica el alquiler que el propietario podría haber estado recolectando a las tasas de mercado. 

Floyd negoció su contrato de arrendamiento hace dos años cuando los precios de alquiler en su área estaban deprimidos. Desde entonces, los alquileres se han recuperado, pero el contrato de arrendamiento de Floyd no caducará por tres años más, por lo que está cómodamente encerrado en estos términos de arrendamiento.

La empresa de Floyd probablemente tendría que pagar $ 2,500 más por mes, o $ 30,000 por año, bajo los términos de un nuevo contrato de arrendamiento a las tasas de mercado si perdiera este. La firma incurriría en un gasto adicional de $ 90,000 en los próximos tres años si perdiera su contrato de arrendamiento hoy y tuviera que asumir uno nuevo.

Floyd ha agregado mejoras y mejoras al almacén desde que comenzó su contrato de arrendamiento. Estos incluyen nueva iluminación, estantes personalizados y actualizaciones de la muelle de carga. Las mejoras ahora son parte del edificio. Floyd no los posee, pero él tendrá un interés de uso en ellos por el resto de su contrato de arrendamiento. 

Luego, el cableado defectuoso provoca un incendio que daña severamente el edificio una noche tarde. Aparte de un poco de humo menor a los materiales de piso, la parte del almacén ocupada por un piso fantástico no se ve afectado por el fuego. Sin embargo, las propiedades sin igual cancelan el contrato de arrendamiento de Floyd.

El piso fantástico está asegurado por el daño a sus materiales de piso bajo su política de propiedad comercial, pero no tiene cobertura por la pérdida económica que sufrirá debido a la pérdida del arrendamiento. La compañía tampoco tiene cobertura por la pérdida de uso de las mejoras que se realiza al edificio. Estos artículos no fueron dañados, por lo que la pérdida de uso no está cubierta por el seguro de propiedad de la empresa.

Floyd podría haber protegido su negocio contra las pérdidas financieras que resultan de la cancelación de su contrato de arrendamiento al comprar cobertura de intereses de arrendamiento.

Esta cobertura se puede agregar a una política de propiedad comercial a través de un formulario separado.

Tipos de cobertura de intereses de arrendamiento

El seguro de intereses de arrendamiento puede incluir una serie de coberturas si se muestra un límite de seguro en el cronograma de cobertura:

• Intereses de arrendamiento de los inquilinos (TLI): esta es la diferencia entre el alquiler mensual que paga y el valor de alquiler de la propiedad, también conocido como la tasa de alquiler del mercado. El interés de arrendamiento de los inquilinos de Fantastic Floor en este ejemplo sería de $ 2,500, o $ 7,500 menos $ 5,000.
• Pagos de bonificación: esta es la parte no amortizada de un bono en efectivo que pagó para obtener el contrato de arrendamiento y que no se le devolverá. Es posible que le haya pagado a su propietario un bono de $ 5,000 para asegurar un contrato de arrendamiento de tres años en lugar de un contrato de arrendamiento de cinco años.
• Mejoras y mejoras: su negocio podría haber realizado mejoras en su propiedad de alquiler que no puede eliminar legalmente, como la iluminación y las actualizaciones de Floyd.El interés de arrendamiento cubierto incluye la parte no amortizada de los pagos que ha realizado para mejoras, aunque no incluye el valor de las mejoras cubiertas por otras pólizas de seguro.
• Renta prepagada:Esta es la parte no amortizada del alquiler que pagó por adelantado que no se le reembolsará. Por ejemplo, es posible que haya pagado tres meses de alquiler por adelantado cuando alquiló su propiedad.

Requisitos para intereses de arrendamiento neto

El límite que se muestra en su póliza para la cobertura de intereses de arrendamiento es la suma de los intereses de arrendamiento de sus inquilinos y su interés de arrendamiento mensual en la fecha de inicio de su póliza. Por ejemplo, su interés de arrendamiento neto al inicio es de $ 2,333 si su TLI es de $ 1,500 y su MLI es de $ 833. Esto es lo máximo que su aseguradora pagará bajo cobertura de intereses de arrendamiento si su contrato de arrendamiento se cancela en la fecha de inicio de su póliza.

Su interés de arrendamiento neto disminuye cada mes durante el plazo de su póliza. Lo más que su asegurador pagará bajo cobertura de intereses de arrendamiento es su interés neto de arrendamiento en el momento en que ocurre la pérdida si se cancela su contrato de arrendamiento. Su aseguradora calculará su interés de arrendamiento neto agregando lo siguiente:

• Su interés bruto de arrendamiento multiplicado por el factor de interés de arrendamiento para los meses restantes de su contrato de arrendamiento en el momento en que ocurre la pérdida
• Su interés mensual de arrendamiento multiplicado por los meses restantes de su contrato de arrendamiento en el momento en que ocurre la pérdida

El interés de arrendamiento neto incluye dos componentes: intereses de arrendamiento de los inquilinos e intereses mensuales de arrendamiento.

Interés de arrendamiento de los inquilinos (TLI)

Esto representa el beneficio que recibirá de un arrendamiento favorable durante sus meses restantes. Su TLI es el valor presente de su interés bruto de arrendamiento. Se calcula multiplicando su interés de arrendamiento bruto por el factor de interés de arrendamiento aplicable.

Un arrendamiento bruto es uno en el que el arrendador paga todos los gastos asociados con la propiedad.Su interés bruto de arrendamiento es la diferencia entre el valor de alquiler de sus locales y el alquiler que paga cada mes. Su interés bruto de arrendamiento sería de $ 1,500, o $ 5,000 menos $ 3,500, si la tasa de mercado de alquiler es de $ 5,000 por mes y su empresa actualmente paga $ 3,500.

El factor de interés de arrendamiento se deriva de una tabla que debe adjuntar a su póliza. Los factores pueden variar según la tasa de interés prevaleciente y los meses restantes en su contrato de arrendamiento. El factor de interés de arrendamiento es 33.4213, suponiendo que tenga 36 meses restantes en su contrato de arrendamiento y la tasa de interés prevaleciente es del 5%. Su interés neto de arrendamiento es de $ 1,500 veces 33.4213 o $ 50,132.

Intereses mensuales de arrendamiento (MLI)

El interés mensual de arrendamiento refleja su costo mensual de pagos de bonificación, mejoras y mejoras, y alquiler prepago. Estos artículos no se aplicarán si no ha pagado un bono, si no ha realizado mejoras o si no ha pagado el alquiler por adelantado.

El interés mensual de arrendamiento para cada artículo debe calcularse por separado si desea incluir estos costos. Su costo original se dividiría por la cantidad de meses restantes en su contrato de arrendamiento cuando hizo el gasto para cada artículo. Por ejemplo, su MLI sería de $ 25,000 dividido por 30, o $ 833, si estuviera seis meses después de su contrato de arrendamiento de 36 meses y gastó $ 25,000 para mejoras.

Control de llave

• La cobertura de intereses de arrendamiento protege a los inquilinos comerciales contra la pérdida de un contrato de arrendamiento favorable debido a que las instalaciones se vuelven parcial o totalmente habitables.
• Los propietarios comerciales pueden cancelar un contrato de arrendamiento en estas circunstancias, dejando a un inquilino para enfrentar un gasto adicional significativo en el arrendamiento de nuevas instalaciones, tal vez a una tasa de mercado más pronunciada.
• Esta cobertura puede incluir pagos de bonificación, mejoras y mejoras, y los intereses de arrendamiento de los inquilinos.
• Lo máximo que una aseguradora pagará por una pérdida es el interés de arrendamiento neto en el momento en que ocurre la pérdida.