Invertir en bienes raíces sin efectivo

La inversión inmobiliaria puede ser para ganancias a corto plazo o flujo de caja de alquiler a largo plazo. A muchas personas les encantaría ser inversores inmobiliarios, pero carecen del efectivo para los pagos bajos. Piensan que comprar, mantener, o comprar y voltear, son las únicas formas de ganar dinero.

No tan. Puede comenzar con tan poco como el costo de unos pocos cientos de tarjetas de visita. Su deseo y algún trabajo de piernas pueden convertirse en efectivo en su bolsillo en un corto período de tiempo.

Estrategias para invertir sin efectivo

Los gurús predican y enseñan numerosos métodos de inversión en toda la televisión, impreso y en Internet. Puede aprender mucho de los sitios web de inversión inmobiliaria, pero tenga cuidado de pagar cursos o tutoría costosos.

Sigue depende de usted usar ese conocimiento, salir e implementar lo que ha aprendido, no importa cuánto te conozca el instructor y te enseñe.

Algunas técnicas pueden ayudarlo a ganar dinero con bienes raíces sin comenzar con mucho efectivo o incluso ninguna.

Dogging de pájaros vs. Alquileres a largo plazo

Debe entender quiénes son estos inversores antes de que realmente pueda apreciar su valor. La mayoría de la gente piensa en un perro de pájaros como una "aleta", alguien que está comprando casas, arreglándolos y luego vendiéndolos rápidamente para obtener ganancias, y eso es en gran medida preciso.

El perro de aves es un poco como ser mayorista, y no requiere efectivo para comenzar, solo algunas tarjetas de visita y esfuerzo. Puede hacer que el estado inmobiliario sea una empresa para la persona promedio con no mucho efectivo.

Luego está el inversor a largo plazo que compra casas como propiedades de alquiler, realizando el flujo de efectivo y la apreciación con el tiempo. Cualquiera de estas estrategias de inversión inmobiliaria puede ser muy rentable. Que eliges es sobre tus objetivos, temperamento y tolerancia al riesgo.

El arte del dogado de pájaros

Muchos de sus inversores objetivo serán otro negocio exitoso y algo de efectivo que desean invertir en bienes raíces. Dirigir sus negocios requiere la mayor parte de su tiempo, por lo que dependen de los recursos tradicionales como los agentes inmobiliarios para ayudarlos a localizar acuerdos de propiedad de inversión.

Por lo general, pagarán más de lo que deberían por estas ofertas porque los agentes están trabajando en el inventario del Servicio de Listado Múltiple (MLS). No hay mucha flexibilidad en los precios, especialmente con las comisiones de los agentes involucradas.

Muchos de estos inversores compran múltiples propiedades. ¿Cómo crees que reaccionarán si les dijiste que podrías traerles ofertas de 10% a 40% menos de lo que están pagando actualmente?? 

Cuanto menos estos inversores pagan por una casa, mejor será su retorno de la inversión (ROI) del flujo de efectivo, y cuanto antes habrán bloqueado el capital. Ellos desear un perro de pájaros para traerles ofertas.

Puede encontrar propietarios de viviendas que necesiten vender y aún no han podido, o los propietarios de viviendas con dificultades hipotecarias o ejecuciones hipotecarias, a través del trabajo, la investigación y la investigación.

Busque las casas que los agentes inmobiliarios no enumeran. De hecho, algunos perros de pájaros tienen agentes inmobiliarios que los alimentan con pistas cuando un propietario en dificultades no ha podido vender. The Bird Dog ofrece inversiones rentables al inversor, y las tarifas pueden costar entre $ 2,000 y $ 10,000 por acuerdo cuando se cierre la venta.

Asignaciones: los profesionales ..

Otra forma de ganar dinero en la inversión inmobiliaria sin usar ninguno de sus propios dinero es a través de las tareas. No es un proceso complicado, pero requiere que tenga a su comprador alineado antes Te encerras en un contrato de compra.

Vas a hacer tu propio trato con el vendedor y escribir un contrato de compra. El contrato indicará que el comprador es "su nombre y/o asigna."Esta redacción le permite asignar el contrato a otra persona, su comprador.

No necesitas el consentimiento del vendedor. Por lo general, debe ser un comprador en efectivo, pero ese es normalmente el caso cuando está haciendo este tipo de ofertas. El vendedor simplemente se le informará que su El comprador es ahora su Comprador y que la transacción continuará como de manera normal de acuerdo con los términos del contrato de compra.

… Y contras

Tendrá que dar un depósito de dinero de Earnest al vendedor. Este dinero se deposita con la compañía de títulos que maneja el cierre, y no será reembolsado al final del día o si el acuerdo debe dirigirse hacia el sur por alguna razón. El dinero se transferirá a su comprador al cierre.

Querrá mantener su depósito lo más pequeño posible porque siempre hay cierta cantidad de riesgo de que el acuerdo no se cierre eventualmente.

En la mayoría de los casos, no se le paga hasta que se cierre el acuerdo, aunque es posible que pueda obtener sus tarifas en el momento en que realice la asignación del contrato a sus inversores si trabaja regularmente con ellos.

Por supuesto, es posible que también pueda obtener ese dinero serio por adelantado antes de bloquear la casa si está bien alineado con ciertos compradores y puede describir el trato y obtener un compromiso verbal.

Cierres consecutivos

El desastre de la vivienda y la hipoteca que comenzó a desarrollarse en 2007 creó muchos cambios en los negocios de la transacción de préstamos y bienes raíces. Las compañías de títulos solían estar dispuestas a hacer cierres dobles y financiar un acuerdo con el producto de otro, pero esto es raro en 2019.

Sin embargo, hay una manera de ser mayoristas y voltear las propiedades con cierres consecutivos sin usar su propio dinero, sin embargo,. El primer requisito es que debe establecer un acuerdo de flip mayorista rentable. Debe tener la primera propiedad comprada al precio correcto y un inversor listo para comprarla con una buena ganancia.

La ganancia debe ser suficiente para cubrir la tarifa que se requerirá para que use el dinero de otras personas para cerrar el primer acuerdo para que pueda cerrar en la segunda venta a su inversor. La tarifa suele ser de al menos $ 2,500, y puede basarse en un porcentaje del monto prestado.

La financiación transaccional es el proceso de obtener un préstamo a muy corto plazo para financiar un acuerdo con un cierre de seguimiento para vender la propiedad el mismo día o al menos dentro de las 24 horas. Un prestamista transaccional colocará los fondos necesarios para cerrar el primer acuerdo con la compañía de títulos.

Puede pasar al segundo acuerdo cuando se cierre el primer acuerdo, generalmente programado justo detrás de él. El estado de cierre para ese acuerdo reflejará un pago al prestamista transaccional por el monto que prestó en el primer acuerdo, más su tarifa. Obtienes el equilibrio y tus ganancias.

Opciones de arrendamiento

Los componentes básicos de una estrategia de opción de arrendamiento son un arrendamiento con pagos mensuales y una opción para comprar la propiedad al final del período de arrendamiento.

Por ejemplo, desea tener una casa como una propiedad de alquiler, pero no está sentado en efectivo suficiente para un pago inicial. Incluso puede tener problemas de crédito que harían que los préstamos sean demasiado caros. Entonces, ubica a un propietario de vivienda altamente motivado que no haya podido vender a través del marketing con letreros de bandidos, anuncios de periódicos y craigslist, o simplemente referencias de boca en boca.

Ejemplo de opción de arrendamiento

La casa podría valer $ 200,000 en el mercado actual. El saldo de la hipoteca es de $ 150,000, y los pagos de los propietarios son de $ 1,100 por mes con impuestos y seguro. Un cónyuge ha sido despedido de su trabajo, y el otro ha localizado un mejor trabajo, por lo que deben mudarse pronto.

Ofrezca para arrendar su casa durante tres años con pagos de arrendamiento igual a los pagos de su casa: $ 1,100 al mes. Pagarles $ 1,500 como un pago de opción de arrendamiento no reembolsable a cambio de la derecha, pero no la obligación de comprar la casa al final del contrato de arrendamiento por $ 160,000.

Use marketing u otros métodos para ubicar a un inquilino para la casa que está dispuesta a pagarle $ 1,200 por mes para arrendarlo. El inquilino firmará un mínimo de un contrato de arrendamiento de un año. Los impuestos y el seguro permanecerán tal cual durante el arrendamiento de tres años, con el depósito en garantía en el pago de la hipoteca de los propietarios.

Así es como funciona todo:

• Su efectivo: $ 1,100 x 3 para los pagos de arrendamiento primero y el mes pasado y un depósito de seguridad equivale a $ 3,300, más $ 1,500 para el pago de la opción de arrendamiento. Su efectivo total es de $ 4,800.
• EL CONECTIVO: $ 1,200 x 3 para First, Last & Security Depósito = $ 3,600.

Este es el peor de los casos para fines ilustrativos. Estás fuera de bolsillo $ 1,200. Pero Si mejor se negociara con el vendedor y pospusiera el depósito de seguridad o lo eliminó por completo, esto funcionaría con una ganancia de $ 300. Del mismo modo, romperías el punto de equilibrio si pudieras encontrar a un inquilino dispuesto a toser $ 1,600 por mes.

Todo puede llegar a sus habilidades de negociación.

Y la idea es controlar esta casa y bloquear una compra rentable al final para ese precio de valor inferior sin poner demasiado efectivo mientras tanto. La propiedad ya vale más que el precio a pagar, y probablemente se apreciará durante el contrato de arrendamiento de tres años. Eso puede ser un rendimiento significativo de su inversión.

Arrendamientos de sándwich

Un contrato de arrendamiento de sándwich es exactamente lo que su nombre implica: dos opciones de arrendamiento con usted, el inversor, en el medio.

Querrá la opción de comprar la propiedad con un descuento al final del período de arrendamiento, y tendrá que encontrar un inquilino que quiera comprar la casa pero no puede deberse a problemas de crédito o falta de efectivo para un pago inicial. La mayoría de las personas en esta situación están felices de comprar con una opción de arrendamiento para que tengan tiempo para mejorar su crédito y obtener un pago inicial juntos.

Funcionaría de manera similar a una opción de arrendamiento, pero estás encontrando a alguien que quiera alquilar la compra o alquilar en lugar de un inquilino regular. Todos los números serían los mismos, pero el inquilino/comprador sería dueño de la casa al final de un período de arrendamiento de tres años.

El inquilino/comprador ahora no solo paga el primer, el último y el depósito de seguridad por adelantado, sino que también realiza una opción de arrendamiento de pago no reembolsable por el derecho de comprar la casa al final del arrendamiento. El inquilino/comprador también acepta pagar $ 175,000 por la casa.

Ahora su flujo de efectivo se ve así:

• Los mismos $ 4,800 van a salir.
• $ 1,200 x 3 equivale a $ 3,600, más el pago de la opción de arrendamiento de $ 1,500 del inquilino/comprador trae $ 5,100.

Gana $ 300 por adelantado, $ 100 al mes por los 34 meses restantes o $ 3,400, y una ganancia de $ 15,000 vendiendo la casa por más de su acuerdo original para comprar la propiedad. Su ganancia bruta es de $ 18,700 con cero dólares realmente invertidos.

Otra ventaja de esta estrategia es que el inquilino/comprador espera ser dueño de la casa y lógicamente, por lo tanto, lo cuidará mejor. De hecho, algunos inversores negocian arrendamientos que requieren que los inquilinos paguen los primeros $ 100 o más por cualquier reparación.

Los gastos son mínimos cuando el seguro y los impuestos se pagan a través del pago original de la hipoteca.

Las opciones de arrendamiento y los arrendamientos de sándwich son estrategias utilizadas a menudo por inversores inmobiliarios para agregar propiedades a sus carteras y construir flujo de caja mensual.

Otras opciones de alquiler

Debe tener un techo sobre su cabeza mientras realiza toda esta inversión, por lo que puede considerar combinar sus propias necesidades con la oportunidad de ganar dinero y salir adelante. Esto también requerirá al menos un pequeño dinero fuera de bolsillo, pero podrías salir muy adelante a largo plazo.

Puede comprar un dúplex por menos del 5% de baja si tiene buen crédito y ocupa personalmente una de las unidades. Alquile el otro y use los ingresos para pagar algunos, si no todos, el pago de su hipoteca hasta que eventualmente se venda, idealmente para obtener ganancias después de que la propiedad se aprecia.

Otra opción es comprar una casa unifamiliar, luego vivir allí durante un año. El VA y el USDA ofrecen préstamos sin dinero, y se puede obtener un préstamo de la FHA por tan solo 3.5% a partir de 2018 proporciona su residencia, pero no tiene que vivir allí para siempre.

Manténgase un rato, luego alquile lo suficiente para cubrir los pagos de su hipoteca. Deje que la propiedad aprecie, pague su hipoteca con el tiempo y construyó patrimonio y patrimonio neto.