Derechos de los inquilinos en Nuevo México

Las leyes del propietario/inquilino existen para proteger los derechos de los inquilinos en Nuevo México y todos los demás estados. Estos derechos cubren la discriminación, los depósitos de seguridad, la divulgación de alquileres y el aviso antes de la entrada del propietario.

Sin embargo, algunas variaciones menores pueden existir entre los estados. Las leyes de Nuevo México son algo integrales y extensos, desde procesos de desalojo hasta la entrada en la vivienda.

Leyes de depósitos de seguridad

Las leyes del propietario/inquilino de Nuevo México incluyen ciertas reglas para los depósitos de seguridad que pueden ayudar tanto al propietario como al inquilino a comprender lo que se espera de ellas.

Lo máximo que un propietario puede recolectar es el alquiler de un mes en arrendamientos de menos de un año. El propietario tiene la opción de recolectar más si el contrato.

Los propietarios pueden hacer deducciones de los depósitos de seguridad por daños que van más allá del desgaste normal, así como por servicios públicos no remunerados, alquileres no remunerados y otras infracciones del arrendamiento.

Un propietario debe devolver el depósito de seguridad de un inquilino dentro de los 30 días posteriores a la terminación del contrato de arrendamiento. El propietario también debe incluir una declaración escrita si alguno del dinero no será devuelto. La declaración debe detectar qué deducciones se han tomado y el monto de cada deducción.

Inspecciones de recorrido

Los propietarios de Nuevo México no están obligados a hacer una inspección de la unidad antes de que el inquilino se mueva. El propietario y el inquilino pueden hacer tal inspección, sin embargo, si ambas partes lo acuerdan.

Leyes sobre el alquiler

La cantidad de alquiler que se debe cada semana, mes o año debe escribirse claramente en el contrato de arrendamiento. Se supone que el inquilino pagará el alquiler de mercado justo para vivir en la unidad si no se indica una cantidad.

La ubicación donde se debe pagar el alquiler también debe escribirse en el contrato de arrendamiento. De lo contrario, se supone que el alquiler se recaudará en la unidad del inquilino en la fecha de vencimiento.

La fecha de vencimiento también debe figurar en el contrato de arrendamiento, o se supone que el comienzo de cada mes.

Tarifas por pago atrasado

Se permiten tarifas tardías se incluyen como una cláusula en el contrato de arrendamiento. Los propietarios pueden cobrar un máximo del 10% de la renta periódica como tarifa atrasada. Por ejemplo, la tarifa podría ser de hasta $ 100 si el alquiler mensual es de $ 1,000.

El propietario tiene hasta el próximo período de alquiler después de que se recaudó la renta tardía para notificar al inquilino que le deben una tarifa tardía.

Los inquilinos tienen tres días desde la fecha de vencimiento del alquiler para realizar el pago según la ley de Nuevo México. Un propietario no puede presentar una acción de desalojo ante el tribunal hasta que haya pasado tanto tiempo.

Tarifas para invitados

Los propietarios de Nuevo México no pueden cobrar a sus inquilinos por tener invitados en la propiedad, siempre y cuando sea un número razonable de invitados y los invitados solo se queden por un período de tiempo razonable.

De lo contrario, al propietario se podría permitir cobrar al inquilino si los invitados del inquilino usan cualquier instalación en la propiedad de alquiler que no sean las de la propia unidad del inquilino.

Aumentos de alquiler

Un arrendador debe proporcionar a un inquilino al menos 30 días de aviso de un aumento de la renta antes del final del plazo del arrendamiento. Esto cae a solo una semana antes de la fecha de vencimiento del alquiler para los inquilinos semanales.

Se debe hacer un aviso de aumentos por escrito.

Alquilar como seguridad

El alquiler no se puede utilizar como depósito de seguridad o para pagar daños u otras deducciones del depósito de seguridad a menos que el propietario y el inquilino acuerden por escrito que esto es aceptable.

Entrada del propietario de las instalaciones

Los propietarios pueden ingresar a la unidad de alquiler en varias circunstancias:

• Para inspeccionar la unidad
• Para hacer reparaciones necesarias o solicitadas
• Para hacer mejoras necesarias o solicitadas
• Para hacer alteraciones necesarias o solicitadas
• Para proporcionar servicios necesarios o solicitados
• Para mostrar la unidad a los posibles inquilinos
• Para mostrar la unidad a compradores, contratistas o hipotecarios posibles o reales

Los propietarios de Nuevo México deben dar a los inquilinos al menos 24 horas de aviso antes de ingresar. Este aviso debe escribirse y debe incluir el propósito para ingresar a la unidad, la fecha de entrada solicitada y un plazo razonable para cuándo se producirá la entrada.

Un inquilino tiene derecho a solicitar que el propietario ingrese en una fecha diferente o en un momento diferente al solicitado. El propietario debe hacer un esfuerzo para acomodar dicha solicitud siempre que no sea poco práctico y el cambio no daña al propietario financieramente.

Un propietario puede obtener una orden judicial de la corte, una que requiere que el inquilino haga algo o deje de hacer algo, si un inquilino se niega a permitir el acceso a su unidad. Los propietarios pueden rescindir el contrato de arrendamiento en este caso y también pueden tener derecho a daños.

Excepciones al requisito de notificación

El requisito de notificación de 24 horas no se requiere dentro de los siete días de la que el inquilino solicita que el propietario realice una reparación o proporcione un servicio. También se renuncia cuando el propietario está acompañado por un trabajador público que realiza una inspección, o por un representante de una compañía de cable, gas, electricidad o telefonía.

Un propietario de Nuevo México también puede ingresar a la unidad de un inquilino en momentos razonables sin avisar a 24 horas si el inquilino ha abandonado o entregado la unidad, o si han estado lejos de la propiedad durante más de siete días.

Un arrendador puede ingresar al apartamento de un inquilino durante las situaciones de emergencia sin proporcionar el aviso normal de 24 horas también. Esto podría suceder si un detector de monóxido de carbono se está disparando y el inquilino no responde a las solicitudes del propietario de investigar la situación.

Entrada ilegal del propietario

Un inquilino puede solicitar un alivio cautelar de la corte si un propietario ingresa ilegalmente a una unidad de alquiler, intenta ingresar en tiempos irrazonables o hace repetidas demandas de entrada que interrumpe el disfrute tranquilo del inquilino de las instalaciones.

El tribunal puede ordenar al propietario que detenga el comportamiento o el inquilino puede rescindir el contrato de arrendamiento. Al inquilino también podría recibir daños.

Acciones de represalia prohibidas

Un propietario no puede aumentar el alquiler de un inquilino, disminuir los servicios o intentar desalojar a un inquilino como una forma de represalia. La acción del arrendador debe haber ocurrido dentro de los seis meses de que el inquilino ejerciera un derecho legal.

Las acciones de los inquilinos que podrían llevar a un propietario a tomar represalias incluyen:

• Presentar una queja ante una agencia del gobierno local sobre una violación de salud o seguridad en la propiedad
• Organizar o unirse a la unión de un inquilino o un grupo similar
• Quejándose directamente al propietario sobre el fracaso del propietario de seguir las responsabilidades de mantenimiento bajo la ley del propietario/inquilino de Nuevo México después de que el inquilino solicitó que el propietario realice reparaciones en la propiedad
• Presentar una queja contra el propietario por discriminación de vivienda con el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano o con una agencia local de vivienda justa
• Ganar una demanda contra el propietario
• Presentar una demanda contra el propietario
• Testificando en nombre de otro inquilino
• Retención de alquiler hasta que se fije una gran violación de salud o seguridad en la propiedad

El inquilino tendrá derecho a permanecer en la unidad y podría recibir costos judiciales razonables y honorarios de abogados si se encuentra que un arrendador ha actuado en represalia. El propietario también podría verse obligado a pagar una multa civil de hasta dos veces el alquiler mensual.

Acciones no retaliables

Los propietarios de Nuevo México pueden legalmente realizar alguna acción sin ser acusados ​​de represalia, al menos con aviso adecuado. Estos incluyen aumentar el alquiler al final del plazo de arrendamiento o los servicios cambiantes al final del plazo de arrendamiento.

El propietario podría tener que demostrar que estos cambios o aumentos se aplicaron a todos los inquilinos por igual en propiedades de unidades múltiples y que no solo estaban dirigidos a un solo inquilino.

Procesos de desalojo legal

Los propietarios de Nuevo México deben tener "buena causa" para desalojar a los inquilinos, y deben pasar por el sistema judicial para hacerlo. Esto requiere primero dar al inquilino aviso de que el contrato está siendo terminado.

Los factores de la buena causa incluyen la falta de pago de la renta, la compromiso de actividades ilegales en las instalaciones o la participación en una conducta que amenaza la seguridad de los demás. También pueden incluir dañar la propiedad, mascotas no autorizadas u otras violaciones del contrato de arrendamiento.

Un propietario debe esperar siete días para desalojar en función de la mayoría de las violaciones de los contratos de arrendamiento.

Los acuerdos de alquiler de mes a mes y semana a semana se pueden finalizar por "sin causa."El propietario no tiene que tener ninguna razón en particular, pero no pueden romper el contrato de arrendamiento por una razón ilegal, como la discriminación o las represalias. Los acuerdos de mes a mes se pueden finalizar en el aviso de 30 días, y los acuerdos de semana a semana se pueden finalizar en el aviso de siete días '.

El derecho del inquilino de Nuevo México a la vivienda justa

Los inquilinos de Nuevo México están protegidos por la Ley Federal de Vivienda Justa. Esta ley protege a siete clases de personas de ser discriminadas en cualquier actividad relacionada con la vivienda:

• Color
• Discapacidad
• Estado familiar
• origen nacional
• Carrera
• Religión
• Sexo

Nuevo México también tiene su propia Ley de Derechos Humanos, y esta Ley protege cuatro clases adicionales de personas basadas en:

• Ascendencia
• Identidad de género
• Orientación sexual
• Afiliación conyugal

No se le permite a un arrendador desalojar a un inquilino basado únicamente en el hecho de que han sido víctimas de la violencia doméstica. De hecho, un inquilino puede usar un incidente de violencia doméstica como defensa si un propietario intenta desalojar a un inquilino porque violaron el contrato de arrendamiento.

El inquilino debe haber presentado y recibido una orden de restricción temporal debido al incidente que causó la violación del arrendamiento, o por un incidente anterior.

En cualquier otra situación en la que un inquilino intente reclamar la violencia doméstica como defensa, el tribunal puede decidir desalojar al inquilino que es directamente responsable de la violación del arrendamiento y permitir que el otro inquilino permanezca en la unidad y viva el resto de su arrendamiento.