Análisis de inversión inmobiliaria

Es cruital que un inversor inmobiliario realice un análisis de inversión antes de ingresar o comenzar cualquier proyecto nuevo. Un exitoso inversor de alquiler de hogares podría tener docenas de hogares en su cartera. Varios factores conducen al éxito financiero con la inversión inmobiliaria. Es necesario considerarlos a todos. Comprar correcto puede dar lugar a rendimientos de dos dígitos y un flujo sólido de efectivo durante años. Alternativamente, si no hace la diligencia debida necesaria, puede encontrarse al propietario de una propiedad de inversión sin valor.

El margen de explotación

Cualquier análisis de inversión comienza con la comprensión de los ingresos operativos netos (NOI). Este valor es el ingreso total que su propiedad genera menos en cualquier gasto en el que incurra. Dichos gastos incluyen los costos que paga para mantener la propiedad. Simplemente reste los gastos totales del ingreso total para llegar a su NOI. Para determinar su NOI mensual dividiendo el número resultante en las 12.

Sin embargo, hay una captura. Sus gastos totales no incluyen costos de préstamo.

Flujo de fondos

Su flujo de efectivo es lo que queda cuando realiza un ajuste adicional por esos costos de préstamo, generalmente su hipoteca. Te queda con su flujo de efectivo cuando restas el servicio de la deuda de tu NOI. Esta es tu ganancia.

Cuanto más pida prestado, menos será su flujo de efectivo. Su NOI igualará su flujo de efectivo si paga en efectivo por la propiedad.

El flujo de efectivo es una función de una gran cantidad de entradas, y cualquiera de ellos puede cambiar y dañar o mejorar una situación. Algunos insumos están influenciados por el mercado y la economía. La demanda de propiedades de alquiler puede caer de la noche a la mañana cuando un empleador local se cierra o se mueve. La Reserva Federal puede aumentar las tasas de interés nocturnas que aumentan el costo de los préstamos e impactar el mercado inmobiliario general. Este cambio puede hacer que el costo de comprar nuevas propiedades sea más gasto y reducir su flujo de efectivo.

No puede controlar cosas como esta, pero es de esperar que pueda evitar estas situaciones haciendo su debida diligencia sobre la salud y los planes de los empleadores locales. Manténgase al tanto de las noticias económicas y el plan de los cambios en las tasas de interés. Probablemente esté en buena forma si sus propiedades son rentables con un arrendamiento largo que se ha renovado recientemente.

El factor de depreciación

Por supuesto, el Servicio de Impuestos Internos (IRS) querrá un porcentaje de todos estos ingresos por alquiler. Sin embargo, invertir en bienes raíces también ofrece bastantes exenciones fiscales. Un pico es la deducción de depreciación de la propiedad, que es un componente valioso en el análisis de la propiedad. 

La depreciación incluso reduce las ganancias imponibles de otras inversiones para aquellos en paréntesis de impuestos altos. A menudo puede usar sus pérdidas sobrantes contra otros ingresos por inversiones cuando los costos de mantener y alquilar una propiedad más depreciación total más que su ganancia imponible.

En realidad no es una pérdida de efectivo porque la depreciación no sale de su bolsillo. Es un número calculado tratado como un gasto a efectos fiscales. Todavía puede tener un flujo de efectivo mensual positivo mientras muestra una pérdida operativa a efectos fiscales.

Impuestos de propiedad

Debe pagar los impuestos a la propiedad si su empresa posee propiedad de alquiler, pero puede deducir estos impuestos a fines de impuestos sobre la renta. Las empresas pagan el impuesto a la propiedad sobre el valor evaluado de sus bienes inmuebles de la misma manera que las personas pagan el impuesto a la propiedad sobre el valor evaluado de sus hogares.

El impuesto para el año se distribuye entre los propietarios anteriores y nuevos cuando se vende bienes raíces durante un año fiscal. Esta división porcentual se basa en cuánto del año en que poseía la propiedad en comparación con cuánto tiempo tenían los propietarios anteriores la estructura.

Seguro del propietario

El seguro del propietario ayudará a cubrir el valor del edificio y las funciones como el seguro de propiedad de los propietarios estándar. La política cubrirá el daño de los inquilinos y las pérdidas de las tormentas. Si su propiedad está en un área de alto riesgo y se expone a la inundación, el terremoto y el incendio forestal, asegúrese de obtener el seguro adecuado para cubrir su inversión.

Si se encuentra en una pérdida después de un evento, puede solicitar el Programa de Asistencia para Desastres de Administración de Pequeñas Empresas (SBA) para un préstamo que ayudará a reparar el daño.

1031 Intercambio diferido de impuestos

Puede vender una propiedad con ganancias y lanzar los ingresos a otra propiedad sin tener que pagar un impuesto sobre las ganancias de capital, pero se aplican algunas reglas muy estrictas. Según el Código de Rentas Internas, Título 26, Sección 1031:

"No se reconocerá ninguna ganancia o pérdida en el intercambio de propiedades mantenidas por uso productivo en un comercio o negocio o para la inversión si dicha propiedad se intercambia únicamente por una propiedad similar que se mantendrá para uso productivo en un comercio o negocio. o para la inversión."

Propiedad de "Me gusta-Kind" significa otra propiedad o propiedad. Sin embargo, no necesariamente requiere un intercambio de tierra para la tierra u oficina para la oficina.

Pocas clases y estrategias de activos de inversión pueden compararse con el estado inmobiliario de alquiler. Las personas necesitan un lugar para vivir, y tener una casa no es posible para todos.

El saldo no proporciona servicios y asesoramiento fiscales, inversiones o financieros. La información se presenta sin tener en cuenta los objetivos de inversión, la tolerancia al riesgo o las circunstancias financieras de cualquier inversor específico y podría no ser adecuado para todos los inversores. El rendimiento pasado no es indicativo de resultados futuros. Invertir conlleva riesgos, incluyendo la posible pérdida de capital.