¿Qué es un hecho material??

Un hecho material en bienes raíces es información que, si se sabe, podría hacer que un comprador tome una decisión diferente sobre el resto de un contrato de compra, o al precio pagado o recibido por propiedad. Las propiedades residenciales y comerciales pueden verse afectadas por los requisitos de divulgación de hechos del material.

La mayoría de las leyes estatales requieren que un agente inmobiliario debe revelar todos los hechos materiales conocidos.

¿Qué es un hecho material??

Un hecho material debe ser solo eso, un hecho respaldable. Debe restar valor al valor de la propiedad o representar un peligro para los ocupantes. Pero también podría ser simplemente información que afectaría la legitimidad y la ejecución del contrato.

• Nombre alternativo: Hecho adverso de material

Los detalles precisos de lo que constituye o no un hecho material puede variar un poco por estado.

Cómo funcionan los hechos materiales

Los agentes, corredores y vendedores tienen la obligación en todos los estados de divulgar o divulgar información que pueda afectar la salabilidad de una propiedad. Como ejemplo, un agente que mostró una propiedad en el pasado que tenía daños por agua en ese momento debería revelar esta información a los compradores potenciales, incluso si el daño no es visible años después.

Los compradores pueden reconsiderar cuánto ofrecerán o incluso si quieren permanecer en el trato si conocen cualquier daño significativo al agua.

Tipos de hechos materiales

Los hechos materiales pueden variar desde defectos físicos hasta algo menos tangible, como los rumores de un fantasma habitualmente cadenas en el ático.

Problemas de condición y reparación del hogar

Los defectos conocidos en la estructura deben revelarse como hechos materiales en casi todos los estados. Un comprador potencial cambiaría de opinión o su oferta de precios si aprendieran sobre un problema con el techo o la base.

La mayoría de los prestamistas requieren inspecciones y evaluaciones de viviendas que probablemente presentarán defectos graves, incluso si el agente o el vendedor no los revelan. Generalmente no se esconde estas cosas.

Como ejemplo, un agente de bienes raíces que trabajó principalmente como agente de compradores mostró una casa a un comprador potencial. El comprador tomó otra decisión de compra después de que recogieron la esquina de una alfombra de área y encontró una importante grieta de base en gran parte del piso de la habitación principal. El vendedor y/o agente de listado tenía la obligación de divulgar esta información.

Asesinato o muerte en el hogar

Esta categoría figura como un "defecto emocional" en algunos estados. Incluye asesinatos, muertes u otros delitos violentos que podrían haber sucedido en la propiedad.

Consulte con su estado para averiguar qué se considera reportable en el caso de defectos emocionales. Puede haber limitaciones en los plazos y muertes por causas naturales o suicidio.

Un tribunal de Pensilvania emitió una decisión precedente de que un asesinato previo en una casa no era un hecho material y no necesitaba ser revelado, pero ese es solo un estado. Definitivamente querrá analizar las reglas de su estado si tiene conocimiento de que se cometió un asesinato en el hogar. Un tribunal de California hizo todo lo contrario y falló para un comprador al que no se les dijo los asesinatos en una casa que compraron. 

A veces, incluso las muertes violentas deben ser reveladas, incluso si no se consideraban técnica o legalmente el asesinato. Un ejemplo sería un tiroteo en defensa propia de un intruso en casa dentro de la casa.

Casas embrujadas

Las historias de fantasmas, inquietantes y actividad paranormal no se consideran un hecho material en muchos estados. Se rumorea que la propiedad se encuentra cerca de un antiguo sitio de entierro, o tal vez un propietario anterior reserva una parte del patio trasero para sus amadas mascotas que pasaron.

A veces es mejor hacer la divulgación si no puede estar seguro de lo que debe revelarse sin investigar un poco.

Animales como hechos materiales

Los vendedores deben revelar si una casa tiene problemas de animales o plagas en algunos estados. Texas requiere la divulgación de enjambres de abejas, escorpiones y animales rabiosos, pero no son solo problemas de animales como este que debe considerar cuando vende su casa. Los problemas de los animales pueden extenderse al perro que ladra incesantemente de un vecino o a alguien en el vecindario que cría pollos.

Una corredora en un caso de Iowa tuvo que pagar los daños por no hacer una divulgación adecuada a los compradores del hecho de que había una restricción de HOA de un perro por residencia. Los compradores se enteraron y mataron el trato. Los problemas estacionales hicieron que la casa permaneciera en el mercado por un tiempo y se vendiera por menos de los compradores iniciales ofrecidos. 

Requisitos para revelar hechos materiales

Los agentes inmobiliarios y sus corredores están en territorio peligroso si no revelan algo que saben, incluso si creen que no necesitan hacerlo. Una buena regla a seguir es que debe seguir adelante y revelar la información para evitar demandas si se pregunta si debe en primer lugar.

Los daños otorgados en una demanda por hechos materiales no revelados pueden variar desde punitivos en casos extremadamente malos (el laudo monetario se entiende como castigo al vendedor y/o agente) hasta compensatorio (el vendedor y/o agente deben compensar al comprador por el costo de reparando el problema). De nuevo, puede depender del estado.

Hay una buena posibilidad de que moleste a un comprador si la información te hiciera pensar dos veces antes de revelarla.

Algunos estados, como Maryland, van un paso más allá y requieren que los vendedores y los licenciatarios de bienes raíces deben revelar si incluso "deberían" haber sabido sobre un hecho material.Oregon obliga a los vendedores y licenciatarios a buscar asesoramiento experto si creen que podría haber un problema, pero el problema está fuera de su área de especialización.

Sin embargo, la pregunta es más fácil para los agentes y corredores que practican la agencia exclusiva de compradores. Solo representan a los compradores, no a los vendedores, y es fácil mantener sus mejores intereses en la parte superior de la lista.

Control de llave

• Un hecho material es información que influiría en la decisión de un comprador de comprar una propiedad o cuánto podrían estar dispuestos a pagar por ella si se lo hicieran.
• Los hechos materiales pueden incluir daños estructurales o información "emocional" sobre la propiedad, como que alguien fue asesinado allí.
• Los vendedores y los licenciatarios inmobiliarios están legalmente obligados a todos los estados divulgar hechos materiales, pero las reglas exactas para hacerlo y qué se debe revelar exactamente puede variar.
• Trabajar con un agente de bienes raíces o agente de bienvenida con licencia en su área lo ayudará a evitar los errores más costosos de la no divulgación de hechos materiales.